熱點關注轉自：揚子晚報
14日至17日舉辦的南京房地產秋季交易會上進行的一項問卷調查顯示,受9月29日二次調控以及此后南京限購令的影響,不少炒房客退出了住宅市場,轉而投資辦公、商鋪或者具有商業性質的酒店式公寓。一批敏銳的投資客卻將視線轉向商業地產,掀起一股商鋪炒作熱。住宅投資與商鋪投資有何差異?商鋪投資是否能給投資者帶來預期的收益?看似瘋狂上漲的商鋪價格又暗藏怎樣的風險?記者為此進行了走訪調查。
樓市調控新政策催熱商業地產
今年以來,濟南市民王軍已“斬獲”了三套商鋪,分別位于山東德州市、淄博市和江蘇宿遷市。一年前,王軍還是一個純粹的住宅投資客,先后購買了4套住宅。“今年我基本上不關注住宅市場了,重點就是看看二、三線城市的商鋪,只要價格合適我就立即買下來,用作長期投資。”王軍說。
今年,國家密集出臺了對住宅市場的調控政策。9月29日晚,國家多個部委分別出臺措施,包括將首套住房首付比例調至30%以上,調整住房交易環節的契稅和個人所得稅等,在4月份調控政策出臺之后又一次加大對住宅市場的調控力度。“這些政策對房地產市場產生的影響很明顯,特別是三套房停止貸款,使金融‘杠桿’效應已失效。”王軍說,很多炒房人已經撤出住宅市場,轉向受政策影響較小的商業地產。據王軍介紹,他所投資的一套商鋪現在已經有了每年6萬元的租金收益,另外兩套商鋪也即將出租出去。“按照這幾套商鋪所處的位置和升值速度,預計5年左右的時間就可以達到每年近50萬元的租金收益。”王軍說。一位業內人士表示,自4月份樓市調控政策實施以來,濟南多個住宅用地在拍賣時都是以底價成交。而這次如此激烈的競爭場面,說明在目前樓市調控背景下,無論是投資者還是房地產企業對商業地產的熱情已明顯高于住宅。
盲目投資商鋪暗藏風險
商鋪投資因其長期增值的空間和短期固定的租金收益,引得不少人追捧,但業內人士也表示,商鋪投資的風險遠遠大于住宅投資,一旦決策失誤有可能導致血本無歸。
“最近幾年,在一些交通便利和商業氛圍比較成熟的地段,商鋪升值的幅度是有目共睹的,這種增值的趨勢在上海、廣州、深圳等一線城市表現得尤其明顯。但并不是投資商鋪即可很快獲利,甚至不一定獲利。從這些年商鋪投資的情況來看,其風險性要遠遠高于住房投資。”合富輝煌(中國)山東公司市場研究總監許傳明說。
記者采訪了解到,目前國內商鋪投資主要分為返租、代租等形式。其中返租是投資者在購買商鋪后,由開發商承租回去,并統一對外出租,代租則由投資者購買商鋪后交由開發商代為出租。在獲利方式上,前者簽署購房合同后便可從開發商處獲得固定的年租金收益,后者則需要等待承租者上門后確定年收益。
山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說:“一般而言,住宅投資可以在兩三年內達到一定的升值預期后出手,但是商鋪需要一個培育周期,這和周邊的商業氛圍以及所從事的商業類型都有著密切的關系,很多商鋪在七八年后才能獲得較好的收益。而且,如果選擇的商鋪位置不好,甚至很長一段時間都無法獲得像樣的收益。”
警惕商鋪過度炒作帶來下一個泡沫
一些行業人士和專家認為,國家對住房市場實施調控并未涉及商業地產,這使得很多城市的商業地產以“城市綜合體”等面目出現,盲目新建和擴建商業項目,導致供過于求的局面正在形成。同時,寬松的銀行貸款政策,也讓一部分住宅投資者有能力投入到商鋪投資中。專家提醒,無論是開發商還是投資者,都應根據當地的實際情況謹慎投資,以免過度炒作形成泡沫。“過度開發商鋪和投資都有可能形成泡沫,因為商鋪往往是根據當地的經濟發展情況和城市建設需要‘應運而生’,并不存在剛性需求,這一點難以和住宅相比擬。”許傳明表示,而且無論從開發建設還是投資的角度來說,商業地產都比普通的住宅地產要求更高。
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