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    根據(jù)去年年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，《商品房屋租賃管理辦法》于2月1日起正式施行。與此前執(zhí)行的1995年版《城市房屋租賃管理辦法》相比，這部明確要求出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)的新辦法被普遍認(rèn)為是對(duì)出租人和承租人行為的一次總體規(guī)范，對(duì)于解決目前租賃市場(chǎng)存在的違規(guī)操作，大城市中私自分隔房屋進(jìn)行“群租”等問題將具有明顯的改善作用。

    加強(qiáng)租賃管理 租賃市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控視線

    租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，但與商品房銷售相比，對(duì)于租賃市場(chǎng)的管理和規(guī)范長(zhǎng)期以來并沒有受到足夠的重視。隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷走高，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)越來越成為解決城市居住問題不可或缺的一部分，亟待加強(qiáng)監(jiān)管。

   《商品房屋租賃管理辦法》無疑是加強(qiáng)對(duì)商品房屋租賃管理的重要手段，其針對(duì)性和適應(yīng)性都有了進(jìn)一步的提高。從內(nèi)容上看，新辦法進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵(lì)房屋出租的原則，對(duì)房屋不得出租的情形也作了重新規(guī)定。辦法還對(duì)主管部門加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等事項(xiàng)提出了要求。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，租賃作為居住領(lǐng)域一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，之前的政策關(guān)注度并不是很高，此前執(zhí)行的管理?xiàng)l例還是1995年出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》。15年來，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，無論是規(guī)模還是形式都有了質(zhì)的飛躍，這都對(duì)監(jiān)管提出了新的要求和挑戰(zhàn)。新出臺(tái)的政策無疑是加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的一個(gè)信號(hào)，調(diào)控內(nèi)容的時(shí)代性和針對(duì)性更強(qiáng)，有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    規(guī)范租賃行為 合租仍受保護(hù)

   《商品房屋租賃管理辦法》共包括28項(xiàng)具體條款，除了進(jìn)一步明確加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理之外，辦法將主要調(diào)控的力度放在規(guī)范商品房租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益兩個(gè)方面。

    由于過去幾年房租的持續(xù)走高，一些業(yè)主和部分中小中介公司私自改建出租房，既不利于租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且有很大的安全隱患。針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)上的突出問題，新辦法明確要求出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

    限制住房的最小出租單位，無疑將直接抑制此前市場(chǎng)上愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，此前備受關(guān)注的城市“蟻?zhàn)?rdquo;有可能在新的管理辦法下改善現(xiàn)有的居住條件。辦法同時(shí)還明確規(guī)定，在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權(quán)利。

    對(duì)于新辦法是否限制“合租”的問題，在政策全文發(fā)布后不久住建部的官員就曾明確表態(tài)，合理的合租行為仍然受到保護(hù)。辦法旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對(duì)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在辦法規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進(jìn)行合租。

    另外，在維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的問題上。新的辦法在《合同法》框架下，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)。從側(cè)重保護(hù)承租人權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實(shí)際情況，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出租人和承租人權(quán)利和義務(wù)的進(jìn)一步明確，有力的保護(hù)了雙方的權(quán)益。這一規(guī)定的落實(shí)將使得租賃市場(chǎng)逐漸從現(xiàn)在的高流動(dòng)性、高換手率走向相對(duì)穩(wěn)定，也會(huì)間接的使得部分透支購(gòu)買力買房的需求回到理性租房上來，一定程度上也有利于商品房交易市場(chǎng)的調(diào)控。

    高租金時(shí)代 執(zhí)行有挑戰(zhàn)

    事實(shí)上，在2月1日新的辦法正式施行以前，很多城市已經(jīng)開始積極地進(jìn)行政策調(diào)整和政策儲(chǔ)備。不久前召開的北京市第十三屆人大常委會(huì)第22次會(huì)議上，就明確提出將修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，在加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的同時(shí)，保護(hù)出租人、承租人權(quán)益。

    目前，北京市人大法制辦等部門已完成相關(guān)房屋租賃的調(diào)研報(bào)告，提出關(guān)于房屋租賃立法的意見建議，修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已列入市政府的立法計(jì)劃。根據(jù)北京市已經(jīng)公布的修改草案，租住成套樓房住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。另外，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)不得用于租住人員。

    在對(duì)租賃行為進(jìn)行直接規(guī)范的同時(shí)，1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，聯(lián)手加大對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)管力度，其中再次嚴(yán)令禁止分割出租等不規(guī)范的租賃行為，從房屋中介層面加大了對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。

    不過，盡管從中央到地方對(duì)租賃市場(chǎng)都表示了明確的規(guī)范和監(jiān)管態(tài)度，但隨著房?jī)r(jià)的走高，高企的房屋租金仍舊成為擋在政策執(zhí)行面前的一道障礙。

    以北京為代表的大城市，2010年以來房屋租金大幅上漲，在這樣的背景下，人為的分隔房屋、多人群租的問題仍舊十分普遍，這其中除了業(yè)主、中介的違規(guī)操作，一定程度上也是不少租房客為了節(jié)省租金被迫所作的選擇。“在沒有解決租賃保障的基礎(chǔ)上，僅杜絕群租可能會(huì)使得租金再次上漲。”張大偉說。

    作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，租賃市場(chǎng)的調(diào)控同樣是房地產(chǎn)調(diào)控不可分割的一部分。從根本上講，房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范仍然需要建立在引導(dǎo)更多存量房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的基礎(chǔ)上。