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信息時(shí)報(bào)3月4日訊  在“限購令”如狂風(fēng)般席卷多城、一手房成交量下滑的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場現(xiàn)新拐點(diǎn)的說法再次浮出水面。據(jù)了解，目前全國范圍內(nèi)實(shí)施“限購令”的縣市已超過30個(gè)。

從限購后各城市的情況來看，全國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)逐漸降溫的態(tài)勢。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購令持續(xù)加碼下，房地產(chǎn)市場不排除會(huì)出現(xiàn)新拐點(diǎn)。

現(xiàn)狀：限購旋風(fēng)席卷 多地成交下滑

新“國八條”出臺(tái)后，各限購城市的執(zhí)行細(xì)則正在密集落地。目前，北京、廣州、上海、南京、成都、太原、哈爾濱、南寧和貴陽等城市已出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。除此以外，2月22日，無錫也出臺(tái)限購令，這是全國首個(gè)地級(jí)市限購令。

在“限購令”的重壓下，北京、廣州等地的房地產(chǎn)市場開始有所降溫。2月廣州樓市成交出現(xiàn)“腰斬”，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心根據(jù)陽光家緣實(shí)時(shí)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月1日～2月28日，廣州市(十區(qū)二縣)網(wǎng)簽成交4200套，比上月的8867套大幅減少52.63%，同比則增長19%；網(wǎng)簽銷售面積為51.78萬平方米，環(huán)比上月的103.60萬平方米減少50.02%，同比上漲31%，這意味著與1月相比，廣州一手住宅成交幾乎“腰斬”。

另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在價(jià)格方面，2月廣州市(十區(qū)二縣)網(wǎng)簽成交均價(jià)約為12157元/平方米，環(huán)比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比漲幅依然達(dá)18.58%。另據(jù)記者踩盤的情況來看，廣州中心城區(qū)不少樓盤開始采取降價(jià)促銷的措施，來吸引購房者。

而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示：限購首日(2月17日)，北京新建商品房網(wǎng)簽總量為141套，相比前一日下跌了84.07%；全市二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌87.94%，北京樓市住宅市場總體網(wǎng)簽量與新政細(xì)則執(zhí)行前的最后一個(gè)交易日(16日)相比暴跌了86.78%。

而上海方面，也有多個(gè)樓盤開始變相促銷。據(jù)搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，近期上海多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)推出降價(jià)促銷措施，其中最高降幅達(dá)3000元/平方米。位于閘北的“虹橋1號(hào)”部分2樓房源已推出降價(jià)3000元/平方米的優(yōu)惠；位于松江的“同潤菲詩艾倫”，精裝房源優(yōu)惠1500元/平方米，毛坯房源總價(jià)優(yōu)惠3萬元。

預(yù)測：首次置業(yè)占主流 或現(xiàn)大幅促銷

在采訪過程中，不少業(yè)內(nèi)專家表示，在“限購令”持續(xù)加碼下，多個(gè)城市的成交量開始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，不排除房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下滑的態(tài)勢，樓市新拐點(diǎn)或?qū)淼健?/p>

滿堂紅研究中心高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，限購實(shí)際上是限制有能力買房的客戶入市，缺少了這批實(shí)客，市場上的購買力肯定大打折扣，再加上信貸的收緊，累積的作用力確實(shí)對(duì)樓市影響很大。滿堂紅市場研究中心主任沈銳培同時(shí)認(rèn)為，今年樓市成交量萎縮難以避免，過熱的市場會(huì)因政策限制而降溫。限購這種行政干預(yù)對(duì)市場的影響還是會(huì)相當(dāng)大，像廣州限購直接影響的是改善型及投資型買家，這部分購買力估計(jì)占到廣州樓市的20%～30%，未來市場將以首次置業(yè)者為主，而這部分買家同樣受到利率優(yōu)惠取消、首付增加、利率上調(diào)等因素的影響。

合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，限購短期內(nèi)會(huì)影響各個(gè)城市的交易量，購房者出現(xiàn)觀望，一些不符合條件的購房者則退出市場。“樓價(jià)方面，我認(rèn)為在當(dāng)前條件下，房地產(chǎn)市場整體會(huì)比較穩(wěn)定，但也不排除部分供應(yīng)集中的區(qū)域會(huì)出現(xiàn)大幅度促銷的現(xiàn)象。”

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，從一二輪調(diào)控后的市場情況看，第三輪調(diào)控估計(jì)也會(huì)經(jīng)歷3個(gè)月左右的觀望期，期間市場成交量會(huì)急劇萎縮，樓市小拐點(diǎn)或會(huì)出現(xiàn)，“因?yàn)榇舜蔚谌喺{(diào)控的力度太強(qiáng)了，房地產(chǎn)市場可能會(huì)受重挫。”

專家觀點(diǎn)PK

正方  均價(jià)下滑或是拐點(diǎn)來臨前兆

資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，從本輪房產(chǎn)調(diào)控來看，力度前所未有，這不僅改變了開發(fā)商的預(yù)期，還對(duì)潛在購房者產(chǎn)生較大的影響。從近期廣州的一手房市場來看，成交量和成交均價(jià)都有下滑的跡象，“有人認(rèn)為，成交均價(jià)下滑，是因?yàn)榻紖^(qū)成交量放大、中心區(qū)成交縮量所導(dǎo)致，并沒有存在實(shí)質(zhì)性降價(jià)。但我個(gè)人認(rèn)為，這種成交結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變對(duì)樓市也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。從某種意義上講，這種轉(zhuǎn)變可能是房價(jià)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性下滑的的前兆。”

韓世同分析，“限購令”出臺(tái)后，從各個(gè)區(qū)域的樓市表現(xiàn)來看，一些大盤確實(shí)采取了優(yōu)惠促銷的方式，個(gè)別樓盤甚至推出了更加優(yōu)惠的單位，這種間接降價(jià)行為恰好是政策發(fā)生效果的表現(xiàn)，“房價(jià)下滑、樓市下拐，在我看來是件好事情。但要注意的是，房價(jià)一定要穩(wěn)定地下滑，只要不出現(xiàn)大幅度下滑就是正常現(xiàn)象。畢竟政策的本質(zhì)不是過分打壓樓市，而是穩(wěn)定樓市。”

反方  近期會(huì)否迎來拐點(diǎn)還很難說

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志則認(rèn)為，樓市會(huì)否迎來拐點(diǎn)還很難說，目前市場上的供求矛盾仍比較突出，這也是一二輪調(diào)控失敗的主要原因。但比較肯定的是，中央對(duì)調(diào)控高房價(jià)的態(tài)度比較強(qiáng)硬，如果此次效果仍沒有達(dá)到預(yù)期，更猛烈的調(diào)控一定會(huì)再來，“拐點(diǎn)能否來到，起碼要到五一前后才能看出苗頭。”

廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長黃文杰認(rèn)為，目前成交量的下降只屬于買賣雙方的觀望期，樓價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯的下降。樓價(jià)后期走勢暫時(shí)還不明朗，買家當(dāng)然期待樓價(jià)會(huì)下降，而賣家則大多堅(jiān)信價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。正是買賣雙方對(duì)樓價(jià)未來走勢判斷的差異，才直接導(dǎo)致目前樓價(jià)走穩(wěn)、成交下降的情況。從更長時(shí)期來看，由于政府賣地成交成本的上升，以及各種原材料及人力成本的上升，樓價(jià)理應(yīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但估計(jì)漲勢沒有過去兩年那么迅猛，“我認(rèn)為，短期內(nèi)仍屬于觀望期，樓價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。除非政府再推出嚴(yán)控措施，或者開發(fā)商出現(xiàn)明顯的資金瓶頸。”

記者觀察

“雙數(shù)魔咒”有望被打破

縱觀近10年的廣州樓市不難發(fā)現(xiàn)，量價(jià)暴漲的年份分別是2003年、2005年、2007年、2009年，期間的雙數(shù)年份不是樓價(jià)停止上漲，就是政策頻繁出臺(tái)迫使樓價(jià)下降。這種逢雙數(shù)樓價(jià)就下降的現(xiàn)象，被業(yè)內(nèi)人士稱為廣州樓市的“雙數(shù)魔咒”。

2003年，廣州樓價(jià)迅速上漲，猛升逾六成；緊接著2004年步入調(diào)整期，停止上漲的步伐；但跨入2005年，樓市積累的能量再度爆發(fā)，廣州房價(jià)大漲逾10%。經(jīng)過一年的擱淺后，進(jìn)入2007年，廣州樓價(jià)再次進(jìn)入瘋狂期；直到2008年，房價(jià)才得以遏制；但沒想到2009年廣州房價(jià)再次回升；到了2010年，政府再次拿起調(diào)控的大旗，于4月出臺(tái)了一系列被喻為“史上最嚴(yán)厲”的政策。

然而，更讓人想不到的是，這種“雙數(shù)魔咒”在2010年戛然而止，房價(jià)不僅沒有下降，反而破天荒地在被喻為“史上最嚴(yán)厲”的政策下蹭蹭向上漲。很多人驚呼，難道籠罩在廣州樓市上空的“雙數(shù)魔咒”就這樣被打破了？

 邁進(jìn)2011年單數(shù)年，本來應(yīng)該是量價(jià)暴漲的年份，在開年后，被“限購”政策當(dāng)頭一棒，成交量呈現(xiàn)大幅下滑的態(tài)勢；尤其是2月，一手房成交下滑逾五成，成交均價(jià)也有略微下滑的現(xiàn)象。近一兩周來，遏制房價(jià)繼續(xù)上漲的政策頻繁出臺(tái)，在這種情況下，今年樓價(jià)會(huì)不會(huì)延續(xù)近10年來“逢單就漲”的“魔咒”，還真無法預(yù)測。只能說，如果遏制房價(jià)的政策持續(xù)頻繁出臺(tái)，籠罩在廣州房地產(chǎn)上空的“雙數(shù)魔咒”或許有可能被打破。

不管“雙數(shù)魔咒”能不能被打破，對(duì)不急于購房的潛在購房者來說，可先觀望一段時(shí)間。當(dāng)然，對(duì)有著迫切住房需求的也可以出手，但不要盲目買房，要根據(jù)自身實(shí)際需求，同時(shí)還要向開發(fā)商爭取更多的優(yōu)惠。實(shí)在買不起，也可在中心區(qū)淘個(gè)二手房，或者轉(zhuǎn)向郊區(qū)淘套一手房，也是不錯(cuò)的選擇。