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開發商翹首以盼的“金九”似乎難如愿了。專家認為，政策調控之下，房地產的銷售金額已經露出了疲態。
金九唯有“以量換價”
萬科日前公布的8月數據顯示，8月實現銷售金額104.8億，同比下滑12.6%。
萬科董秘譚華杰則表示，“8月份萬科銷售金額同比下降，主要是因為去年和今年的推盤節奏存在差異。”
“現在房價表面上還維持著之前的價格，但實際上地產商已通過各種優惠活動變相降價了。”資深地產人黃先生告訴記者，“現在地產商即便是降價，也不能確保銷售火爆，但不降價就意味著滯銷。”
鏈家地產分析師張月認為：“在政策趨嚴的背景下，地產商通過以量換價的促銷方式日后肯定是一種常態。”
由于“金九銀十”是銷售旺季，且開發商也在加緊備戰，力促市場回暖，而一旦開發商的積極降價促銷解決了存量和觀望問題，那么地產商或與政策面再次陷入博弈狀態。
樓市面臨“洗牌”
一系列的限貸、限購政策已使一線城市的競爭加劇。
數據顯示，8月份包括上海、北京、廣州等在內的十大城市平均價格15773元/平方米，與7月份相比下降0.41%，為去年9月以來首次下降。
某網數據監控中心針對全國46個城市的一份購房者調查報告顯示，有超過半數的購房者認為今年的“金九銀十”將不會如期而至。
可以說，如果開發商不拿出足夠的優惠措施“以量換價”，今年的“金九銀十”將難以再現。
中原地產研究中心認為，盡管龍頭企業仍有利潤上漲，但難掩部分中小房企已經進入虧損的現狀。預計樓市在限購擴散到三線城市的背景下，可能開始明顯調整。而在傳統的秋交會前后，價格調整的空間和范圍可能會更大、更廣，這無疑使樓市加速進入洗牌階段。
■專家看點
“金九銀十”進入價格營銷通道
●呂諫（地產評論家）
不在沉默中爆發，就在沉默中滅亡，經過8年的房產抗戰后，這次的嚴厲調控之下，房地產市場可謂“風聲鶴唳”。在樓市傳統銷售旺季“金九銀十”來臨之際，更是讓今年的樓市在下跌中，讓許多開發商無奈入市！因為“國十條”得以深入落實，房地產調控主要面對投機炒作，要“穩、準、狠”，向外界釋放出強烈政策信號，房地產調控政策近期不會松動。
國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會上如是說：“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右，房地產市場可能會面臨全面調整。”徐紹史的這一表態，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調控即將開始的信號。
“金九銀十”雖然是銷售的所謂旺季，很多開發商期待引發新一輪樓市供應潮，但面對推動耐心的剛需購房者，今年無疑是一個不尋常之秋。冷清的市場環境下，開發商與購房者之間的矛盾成為業內關注的焦點。9月啟幕以來，看當前的情況，即將到來的“金九”或將很難實現成交回升，此輪“金九銀十”供應量增大的同時，成交量未必能明顯上升，恐將化為泡影。
對于房地產企業而言，淡市之下如何營銷，成為真正考驗每一個開發商的話題。面對目前的市場情況，各路人馬可謂“八仙過海，各顯神通”，不管是守正，還是出奇，大家的目的只有一個：促進銷售，不管是降價還是打折，生存中才能求發展。
而現在的市場中，產品一滯銷，大多數企業就認為是產品已經缺乏競爭力，急忙加大廣告投入、提高促銷力度、升級或淘汰產品等，最常用的方法就是降價。降價的確可以促進銷售，但同時也失掉了利潤，并且有可能對品牌的形象造成損傷。而且，在今天這個同質化競爭十分激烈的市場中，你降價，競爭對手也跟著降價，甚至降幅更大時，價格這個有人稱作“市場終極武器”的手段將失去作用。
在此背景下，開發商的關注焦點必須要發生轉變，有的開發商從概念炒作，轉向產品、園林、景觀、配套、物業等硬性指標；更有甚者，直接打出“免費試住5年”的宣傳口號；或是直接讓利，以價格贏得市場……
樓市，儼然進入了“價格營銷”通道！
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