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　　昨日下午，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社等聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》，調(diào)查研究結(jié)果披露：我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比為12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比則高達(dá)25.25。就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，衡量房?jī)r(jià)高低最合適指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6~8。

　　數(shù)據(jù)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為12.07

　　根據(jù)研究報(bào)告調(diào)查推算，我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比為12.07，特別是對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。研究結(jié)果表明，中國(guó)城鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于普通居民的收入來(lái)講過(guò)于昂貴。如果按照房?jī)r(jià)收入比12.07來(lái)計(jì)算，意味著一個(gè)城市家庭12年不吃不喝才能買一套房。研究結(jié)果指出，住房依然短缺，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。因?yàn)楹饬孔》慷倘钡淖钪匾笜?biāo)就是房?jī)r(jià)，一種商品的價(jià)格太高就意味著這種商品短缺。

　　分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總費(fèi)用近半給了政府

　　那到底是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在高位徘徊，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高？專家指出，房地產(chǎn)價(jià)格可分解為：土地出讓金、建筑安裝費(fèi)用、期間費(fèi)用(包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用)、稅收和利潤(rùn)。從具體城市來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中土地成本占直接成本最高的為上海，達(dá)52.80%。在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是向政府支付的。專家表示，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高稅費(fèi)及土地財(cái)政就意味著政府的大量財(cái)政支出由買房者來(lái)承擔(dān)，也就是說(shuō)，誰(shuí)買房誰(shuí)就要承擔(dān)當(dāng)年政府財(cái)政支出相當(dāng)大的一部分。這是中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因。

　　城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配置不合理

　　該研究結(jié)果指出，土地市場(chǎng)問(wèn)題也是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)重要問(wèn)題之一。中國(guó)土地市場(chǎng)問(wèn)題是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的重要原因。政府為保證糧食安全，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，嚴(yán)格限制對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的土地供應(yīng)，導(dǎo)致用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地的地價(jià)高企，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的重要原因。
　　另外就是嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度導(dǎo)致地方政府的土地財(cái)政。一般認(rèn)為，土地財(cái)政是地方政府追求地方財(cái)政收入的結(jié)果。而從事該研究的專家認(rèn)為，土地財(cái)政的根本原因是耕地保護(hù)制度的結(jié)果。中央政府嚴(yán)格限制地方政府用地指標(biāo)，在房地產(chǎn)及各項(xiàng)城市建設(shè)存在對(duì)土地巨大需求的條件下，地方政府以招拍掛的方式出讓土地必然導(dǎo)致地價(jià)高漲。

　　提醒預(yù)防房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

　　自有調(diào)控政策以來(lái)，政府和公眾都十分關(guān)心，開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)裁磿r(shí)候斷裂從而被迫降價(jià)，銀行收緊銀根也是希望開(kāi)發(fā)商得不到銀行資金的支持及早降價(jià)促銷。
　　專家提醒，以這種方式得到的開(kāi)發(fā)商降價(jià)并不值得期待，因?yàn)殚L(zhǎng)期供給將顯著減少，會(huì)有房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的危險(xiǎn)。
　　參與本次研究的專家認(rèn)為，中國(guó)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策大致分為針對(duì)需求和針對(duì)供給。房?jī)r(jià)從根本上來(lái)說(shuō)，由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求決定。要使得房?jī)r(jià)下跌，最重要的在于增加供給，由此讓房?jī)r(jià)下跌。然而我國(guó)的絕大多數(shù)調(diào)控政策包含有限制供給的因素，如收緊地根、收緊銀根等。