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    不平靜！2014年的無(wú)錫樓市就在這3個(gè)字里走完了365天。上半年，隨著“金三銀四紅五月”成為泡影，商品房?jī)H成交241.64萬(wàn)平米，創(chuàng)3年來(lái)新低；下半年，隨著限購(gòu)取消、限貸松綁、房貸降息等一股股政策暖流注入，成交逐步回升，12月份更是以82.02萬(wàn)平米的商品房成交量，創(chuàng)下4年來(lái)新高。昨日，房管部門(mén)發(fā)布了《2014錫房指數(shù)報(bào)告》，讓我們一起在大數(shù)據(jù)中回顧一下，2014年的樓市表情。
　　

    【開(kāi)發(fā)】熱度下降
　　2014全年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為806.14億元，同比增長(zhǎng)5.39%；其中住宅499.40億元，同比增長(zhǎng)3.93%。無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為4367.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.91%，其中住宅2798.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.76%；房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為947.62萬(wàn)平米，同比下降2.15%，其中住宅576.54萬(wàn)平米，同比下降7.66%；房地產(chǎn)竣工面積為580.65萬(wàn)平米，同比下降11.23%，其中住宅343.57萬(wàn)平米，同比下降30.92%。
　　全年市區(qū)共有46幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌，其中流拍一幅，土地成交總面積231.49萬(wàn)平米，同比減少46.55%，成交金額81.85億元，同比減少57.96%。估算住宅用地約111.07萬(wàn)平米，可建面積約254.27萬(wàn)平米。
　　點(diǎn)評(píng)：今年以來(lái)隨著政府對(duì)土地出讓的合理控制，無(wú)錫市區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，多數(shù)塊地以底價(jià)成交。同時(shí)，無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及施工面積等各項(xiàng)指標(biāo)同比增速均有所放緩，新開(kāi)工面積、竣工面積有所下降，特別是住宅的竣工面積，降幅明顯，達(dá)到了三成。隨著我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地出讓面積等指標(biāo)明顯減緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入理性期。
　　

    【供應(yīng)】歷史高位
　　2014年無(wú)錫市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積為908.13萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)6.02%，其中商品住宅新增供應(yīng)面積為686.31萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.34%。這使得我市商品房仍為供大于求的局面，新增供銷(xiāo)比1.51，存量達(dá)到新高。
　　在整個(gè)供應(yīng)過(guò)程中，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依舊突出。一方面，180平米以上的大戶(hù)型剩余可售面積約占到住宅存量的35%，單價(jià)10000元/平米以上的占比約45%，而同時(shí)具備這兩個(gè)條件的住宅存量占比約為25%，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這部分住宅去化周期較長(zhǎng)。另一方面，我市商業(yè)供應(yīng)總量較大，去化則僅為四成左右，目前剩余可售面積占到非住宅的七成多。在運(yùn)營(yíng)上，我市商業(yè)在一些區(qū)域布局較為集中，配比較高，而同質(zhì)化問(wèn)題突出（尤其是綜合體項(xiàng)目），目前普遍以餐飲吸引人氣，運(yùn)營(yíng)情況不佳。隨著電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，后期商業(yè)去化和運(yùn)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加大。
　　點(diǎn)評(píng)：2014年我市商品房新增供應(yīng)保持較快節(jié)奏，總量達(dá)歷史高位，市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。預(yù)計(jì)2015年開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏會(huì)有所放緩，新增供應(yīng)量將比2014年有所減少。針對(duì)目前市場(chǎng)上存量多，特別是大戶(hù)型過(guò)剩、商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩的情況，房企應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求準(zhǔn)確定位，加快存量去化。
　　

    【成交】扶搖直上
　　2014年無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積為602.91萬(wàn)平米，成交金額499.51億元。其中商品住宅成交面積為523.95萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)4.55%，成交金額409.77億元，同比增長(zhǎng)1.68%。
　　從2014年春節(jié)過(guò)后，一直到6月份，樓市“一路遇冷”，基本維持在商品房月銷(xiāo)售量5000套以下，而2月份跌破了3000套。5月份，無(wú)錫放寬了新購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻，之后在源源不斷的熱量輸入之下，成交“一路追趕”。首先是7月26日起“限購(gòu)令”首次宣布松綁，取消90平米以上住房限購(gòu)，直接帶來(lái)了8月份成交的井噴。接下來(lái)就是8月30日“限購(gòu)令”的全面解除以及9月底央行宣布松綁限貸等“組合拳”，一下激活了無(wú)錫樓市，9月、10月不斷刷新成交之最。到12月份，更是以6665套問(wèn)鼎近4年樓市成交寶座。
　　點(diǎn)評(píng)：受2014下半年一系列房地產(chǎn)利好政策的影響，無(wú)錫商品房市場(chǎng)成交量持續(xù)走高。隨著房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”，限購(gòu)限貸等高壓政策放松，市場(chǎng)環(huán)境趨向良好，預(yù)測(cè)2015年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量保持良好水平，其中受地鐵利好因素影響，部分區(qū)域成交量或有所提升。而2015年一季度由于市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，成交量相比前期將有所減少。
　　

    【價(jià)格】止跌回穩(wěn)
　　無(wú)錫商品房?jī)r(jià)格一直比較穩(wěn)定，但相對(duì)2013年出現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢(shì)而言，2014年無(wú)錫總體房?jī)r(jià)是“穩(wěn)中有跌”。一季度市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)0.26%，二、三季度環(huán)比依次下跌0.79%和0.58%，至四季度止跌回穩(wěn)。經(jīng)測(cè)算，第四季度無(wú)錫市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為8379元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)0.23%。
　　從2014年每月的成交均價(jià)來(lái)看，上半年尚且有1、3、4月成交均價(jià)突破“八字頭”，來(lái)到下半年“八字頭”已然不見(jiàn)。整一年來(lái)，前期雖然起起伏伏，但后期是處于穩(wěn)定的狀態(tài)，且總體趨勢(shì)走低。7月份以后，均價(jià)基本處于7500—7800元/平米之間。
　　點(diǎn)評(píng)：2014年，高庫(kù)存當(dāng)頭，各大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)銷(xiāo)售策略紛紛選擇以?xún)r(jià)換量，尤其是上半年成交不理想的那段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁，也是蠻拼的。目前市場(chǎng)總體處于供大于求的大環(huán)境，購(gòu)房者選擇面增大，消費(fèi)心理更趨理性，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期有所降低，加快去化回籠資金的心態(tài)占上風(fēng)，因此預(yù)測(cè)2015年我市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。
　　

    【問(wèn)題】矛盾凸顯
　　在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，為搶奪需求，部分房地產(chǎn)企業(yè)積極采取多元化營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)成交，對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和品牌品質(zhì)方面重視不足，加之宏觀經(jīng)濟(jì)下行，購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)提高，一些不良因素導(dǎo)致的市場(chǎng)矛盾凸顯，如變電所、通風(fēng)井等不利因素未提前告知，廣告宣傳有所夸大尤其是學(xué)區(qū)等重要配套設(shè)施無(wú)法兌現(xiàn)，房屋延期交付，房屋存在一定質(zhì)量問(wèn)題等。
　　點(diǎn)評(píng)：隨著房地產(chǎn)結(jié)束黃金時(shí)代，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)和客戶(hù)服務(wù)方面，而誠(chéng)信作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道也勢(shì)必越來(lái)越為市場(chǎng)所關(guān)注。此外，自2015年1月1日起無(wú)錫對(duì)市區(qū)新項(xiàng)目施行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款以及后續(xù)付款（含商品房按揭貸款）等全部房?jī)r(jià)款必須繳入指定的監(jiān)管賬戶(hù)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其中部分資金作重點(diǎn)監(jiān)管，按工程進(jìn)度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，確保預(yù)售資金用于本項(xiàng)目建設(shè)。這將在一定程度上遏制以往房企集團(tuán)資金異地調(diào)撥的情況、降低樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也將促使房企進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理。