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自2010年濱湖萬達廣場亮相以來，錫城掀起了一股城市綜合體浪潮。尤其是去年以來，位于老城區的恒隆廣場、蘇寧廣場、茂業天地，新城區的惠山萬達、海岸城、薈聚云林紛紛開業，加上即將開業的萬象城等，讓綜合體在錫城遍地開花。
大量“城中之城”的涌現，無疑對提升無錫的商業水平起到了積極作用。然而，綜合體遍地開花，導致競爭日益激烈，招商日漸困難，對其今后的發展也需要重新考量。市發改委相關人士透露，錫城的綜合體已趨于飽和，今后一段時間內不會再新增項目。
城市綜合體該如何科學布局、有序競爭？建成之后，如何科學經營？這些考驗著政府和開發商的智慧。
新鮮不再 品牌同質化市民已審美疲勞
不需要專門統計，僅憑觀察就能發現，ZARA、優衣庫、H&M、星巴克、外婆家等品牌的擴張速度有多么驚人。伴隨著綜合體的高歌猛進，這些曾經能輕松讓消費者掏腰包的品牌，如今已成為綜合體的“標配”，自然，它們對消費者的吸引力也打了折扣。
在太湖新城工作的小徐經常到海岸城“解決”午餐，他認為，“進駐商業綜合體的餐飲品牌都有同質化的傾向，就拿海岸城最受歡迎的大家樂餐廳來說，雖然目前還是錫城首家，但相信不用多久就會出現第二家、第三家。”而這一推斷，記者從大家樂相關負責人處得到了證實。
綜合體越開越多，消費者的選擇面越來越廣，對綜合體的要求也越來越高。家住廣益佳苑的張小姐告訴記者，薈聚云林開業的時候她也去體驗了一把，商場確實很高端，品牌也給力，但是帶給自己的沖擊依然比不上當年的保利廣場。“那時候每周都要和家人或朋友去保利玩，每次去都覺得意猶未盡，現在也就去新開業的綜合體湊湊熱鬧。”
隨著地鐵的開通，城市交通日益便利，人們的商業半徑迅速擴大，自由選擇消費場所不再是一件難事。曾經頗為紅火、占盡地利的社區綜合體和鄉鎮綜合體，開始暴露出定位低端、運營乏力的弊病。
招商困難 通過提高餐飲比例尋找出路
綜合體越開越多，如何招商成了一個大問題。
為吸引更多租戶，一些較低端的購物中心業主多采取提供租賃優惠來增加吸引力，租戶在這種情況下享有很高的議價權。不過，這種通常行之有效的“給甜頭”策略很可能導致綜合體招商定位錯誤，經營后勁不足。
這種趨勢在錫城一些綜合體得到了印證。茂業天地負一樓的不少冷飲、創意餐飲的小店鋪，如今已進入歇業狀態，更有店鋪已經退租。盡管他們坐擁連接地鐵站口的旺鋪，但由于國美、迪卡儂等大型品牌“久等不來”，直通地鐵站的優勢尚未顯現，導致這里客流不足，入不敷出，被迫歇業。無獨有偶，新區哥倫布廣場開業僅10個月，就爆出多家餐飲商集體關門的事件。據業主介紹，新區哥倫布廣場開業至今，一直未能兌現招商手冊上承諾的內容，商鋪生意慘淡，虧損嚴重。
為了吸引人氣，越來越多的綜合體通過提高餐飲比例來尋找出路。然而，面對商業綜合體的熱情邀約，不少餐飲企業已經熱情不再。一位不愿透露姓名的餐飲經營者說：“近幾年商業綜合體開得太多了，到哪兒都能看到相似的面孔，別說消費者了，我們都倒胃口了。”
庫存難消 商業地產空置率高危機漸露
由于國家對房地產住宅市場開發的政策越來越緊，很多開發商將目光轉向了較為寬松的商業地產，期望以商業帶旺人氣，進而促進寫字樓和住宅銷售。
然而，伴隨著綜合體鋪攤子式地瘋長，這些尚在計劃中或正在建設的摩天大樓已引起開發商的擔憂。在總部經濟尚未成氣候、缺乏世界500強企業的無錫，很難出現一線城市成熟商圈的頂級寫字樓行情。數據顯示，去年年底，我市寫字樓空置率高達58%。
此前，商業地產一窩蜂式入侵，造成了如今無錫非住宅庫存量處于高位。
業內人士分析指出，無錫人均商業面積為1.8平方米，已接近上海、北京，商業開發體量過剩。無錫沒有大量旅游消費支撐，而且出現很多同質化的商業綜合體，近800萬平方米的商業、辦公等非住宅剩余可售面積，去化和運營都存在一定隱憂。
賽博地產副總經理朱小勇告訴記者，無錫商業地產存在區域扎堆的情況比較嚴重。早幾年惠山大批量的小型商業綜合體由于定位同質化，加上招商不力，導致區域商業嚴重過剩，成為商業地產庫存“重災區”。
尊重市場 綜合體開發要結合城市發展
縱觀近年來被市場“淘汰”的綜合體項目，或多或少都存在超前規劃現象，要么是選址之處沒有相應的商圈輻射，很長一段時間內不能聚攏人氣；要么只會“建造”，不會“經營”，徒留下一副水泥軀殼。
業內人士認為，無論是政府還是開發商，都不應對建設城市綜合體熱情過度、貪大求多。在綜合體規劃過程中，政府部門得管好指揮棒，充分尊重市場，從區域特點、市場容量和消費水平等維度進行規劃引導。尤其對于一些不適合城市綜合體發展的區域，應拒絕出讓土地。在區域規劃之前先進行詳盡的市場研究，可考慮與產業結合，或與城市歷史結合。
不僅如此，政府還要當好“守門人”，有效甄別濫竽充數者。特別要警惕一些開發商為了享受政策優惠和相關服務，借城市綜合體的名義進行開發。
對開發商而言，商業綜合體的建設并不只是一個節點的建設，更是一個產業鏈的建設，是一個長期的系統過程。“商業地產是一個非常專業的領域”，無錫恒隆集團總經理陳演認為，定位對不對、業態怎么分布、人流能否到位等都是決定綜合體運營的重要因素，開發商必須對自身的項目開發經營、運營能力有充分的認識，還要尊重城市氣質，配合城市的發展。“與一般開發商急功近利不同，恒隆開發一個項目花上十年都不足為奇。”
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