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4月21日早晨，南京玄武區(qū)官方微博“玄武發(fā)布”發(fā)布的一條“南京樓市的調(diào)控給房?jī)r(jià)封漲停板，進(jìn)行價(jià)格調(diào)控”的帖子立即引爆朋友圈，不少媒體記者向物價(jià)局等求證，但一直沒有官方正式說法。昨天下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀，記者發(fā)現(xiàn)，南京市確實(shí)將采取6項(xiàng)重點(diǎn)改革，有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，其中最讓人關(guān)注的是房?jī)r(jià)將設(shè)“漲停板”8%—12%，此外南京還將嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告、捂盤惜售等市場(chǎng)交易違法違規(guī)行為。

　　南京市發(fā)改委認(rèn)為，今年以來，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化明顯，既存在商辦用房、郊區(qū)去庫(kù)存的壓力，又存在部分熱點(diǎn)區(qū)域供給不足、房?jī)r(jià)過快上漲的隱患。圍繞“去庫(kù)存”，《意見》明確了分類施策做好去庫(kù)存工作、有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭、建立購(gòu)租并舉的住房制度、積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程、發(fā)揮合理住房消費(fèi)政策效應(yīng)、支持房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等6項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)。

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)。履行好房?jī)r(jià)調(diào)控主體責(zé)任，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，避免房?jī)r(jià)大起大落。加大普通商品住房用地供應(yīng)力度，適時(shí)適度調(diào)節(jié)土地出讓的區(qū)域、時(shí)序和節(jié)奏，推動(dòng)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需基本平衡。今年，全市新建商品住宅用地供應(yīng)不低于500公頃。

　　加強(qiáng)普通商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，有效增加中小套型住房供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理適度價(jià)格水平(相應(yīng)措施見上圖)。

　　及時(shí)開展新建商品住房成本調(diào)查，對(duì)供應(yīng)偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，對(duì)競(jìng)拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容。同時(shí)，嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告、捂盤惜售等市場(chǎng)交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。支持鼓勵(lì)合理住房需求。落實(shí)差別化住房信貸政策和稅收優(yōu)惠政策，加大對(duì)剛性和改善性住房需求的支持力度。繼續(xù)推進(jìn)住房公積金異地個(gè)人住房貸款，適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度，推動(dòng)商業(yè)銀行擴(kuò)大公積金歸集范圍。進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)，逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面，今年要實(shí)施棚戶區(qū)改造面積250萬平方米，新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。

　　加快出臺(tái)戶籍制度改革措施，全面實(shí)施居住證制度，推進(jìn)農(nóng)民工市民化。深化住房制度改革，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度；研究完善公租房貨幣化的相關(guān)政策和辦法，提高公租房等保障方式的覆蓋面和普惠度；彈性對(duì)接人才政策需求，研究制定高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼辦法，建立房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租相互補(bǔ)充的保障體系。結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商業(yè)、辦公用房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等生產(chǎn)性用房。充分發(fā)揮政府資源示范帶動(dòng)作用，探索推廣PPP等模式，鼓勵(lì)更多社會(huì)資源進(jìn)入房屋租賃行業(yè)，積極培育和發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，充分滿足現(xiàn)階段使用需求。記者成崗黃歡

　　6項(xiàng)調(diào)控措施，如何解讀？

　　1加大普通商品住房用地供應(yīng)力度，今年全市新建商品住宅用地供應(yīng)不低于500公頃。

　　[解讀]今年南京市國(guó)土局的確土地供應(yīng)力度很大，一個(gè)月就公告了32幅地塊，3月19日20幅優(yōu)質(zhì)地塊集體預(yù)公告，4月13日就正式公告了7幅地塊，4月14日又推出了12幅地塊，其中熱點(diǎn)地區(qū)河西南、江北都加大了供應(yīng)力度。

　　2對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬—3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　[解讀]正榮地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷經(jīng)理唐曉表示，南京樓市之所以投資客現(xiàn)在入市占到了50%左右，主要是因?yàn)樯蠞q幅度太大，很多樓盤半年上漲20%，個(gè)別樓盤上漲100%，因此有的普通市民本來沒有投資置業(yè)打算的也拼命入市，現(xiàn)在漲幅明確最高只有8%或者12%，有些購(gòu)房人就會(huì)自己算賬，覺得投資成本太高的房地產(chǎn)不如去買理財(cái)了，投資客退出，自然會(huì)讓火熱市場(chǎng)降溫。

　　金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理劉婷也表示，這會(huì)在短期內(nèi)將新房的漲幅和均價(jià)控制在一定范圍內(nèi)，會(huì)抑制住南京目前房?jī)r(jià)上漲迅猛的勢(shì)頭。

　　同策機(jī)構(gòu)南京公司總經(jīng)理?xiàng)钿J表示，“限價(jià)令”會(huì)造成兩種情況：一、優(yōu)質(zhì)的、被限價(jià)的好樓盤購(gòu)房人搶破了腦袋去買，因?yàn)榇蠹叶紝?duì)其漲價(jià)預(yù)期十分看好。二、有漲價(jià)前景的開發(fā)商會(huì)捂盤不銷售，因?yàn)橐患径蠕N售形勢(shì)良好，不少開發(fā)商4月份就已經(jīng)完成了半年的銷售任務(wù)，為了提高銷售價(jià)值，又沒有銷售量指標(biāo)的束縛，就捂著漲到心中的價(jià)格水平再說。這種雙重作用的結(jié)果就是，引發(fā)“一房難求”加劇，更多看到了明確漲幅的投資客入市搶房。

　　3及時(shí)開展新建商品住房成本調(diào)查，對(duì)供應(yīng)偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，對(duì)競(jìng)拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容。

　　[解讀]因?yàn)槟暇潜P進(jìn)行批復(fù)價(jià)格的時(shí)候，土地成本占據(jù)了價(jià)格成本的很大一部分，這項(xiàng)政策從土地供應(yīng)開始對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，超過最高限價(jià)不僅付的是保障房建設(shè)資金，更無法在未來房?jī)r(jià)中進(jìn)行消化，對(duì)開發(fā)商在拍賣舉牌中競(jìng)拍高價(jià)地有了一定約束，不過這項(xiàng)政策的效果關(guān)鍵在于執(zhí)行層面，執(zhí)行得好也許會(huì)改變南京地王頻出的情況。

　　金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理劉婷表示，除了對(duì)開發(fā)商拿地算賬會(huì)悠著點(diǎn)兒之外，是對(duì)大開發(fā)企業(yè)的利好，因?yàn)榇蟮拈_發(fā)企業(yè)有集團(tuán)采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，如果拿地價(jià)格高企，但是無法在后期房?jī)r(jià)中得以體現(xiàn)，成本控制得當(dāng)就是后期企業(yè)利潤(rùn)率的關(guān)鍵。

　　4嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告、捂盤惜售等市場(chǎng)交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查。支持鼓勵(lì)合理住房需求。落實(shí)差別化住房信貸政策和稅收優(yōu)惠政策，加大對(duì)剛性和改善性住房需求的支持力度。

　　[解讀]強(qiáng)調(diào)了《寧十七條》中拒絕首付貸的措施，另外繼續(xù)推進(jìn)住房公積金異地個(gè)人住房貸款，適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度，推動(dòng)商業(yè)銀行擴(kuò)大公積金歸集范圍。

　　5進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)，逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面

　　[解讀]主要有三項(xiàng)措施：1、今年要實(shí)施棚戶區(qū)改造面積250萬平方米，新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。2、加快出臺(tái)戶籍制度改革措施，全面實(shí)施居住證制度，推進(jìn)農(nóng)民工市民化。3、建立購(gòu)租并舉的住房制度，提高公租房等保障方式的覆蓋面和普惠度、研究制定高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼辦法、建立房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租相互補(bǔ)充的保障體系。

　　6引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商業(yè)、辦公用房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等生產(chǎn)性用房。

　　[解讀]充分發(fā)揮政府資源示范帶動(dòng)作用，探索推廣PPP等模式，鼓勵(lì)更多社會(huì)資源進(jìn)入房屋租賃行業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商業(yè)、辦公用房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等生產(chǎn)性用房。

　　40家樓盤超越漲幅紅線

　　限價(jià)令究竟怎么實(shí)施？

　　文件中，限價(jià)政策中雖然用的是“不宜”兩字，但批價(jià)權(quán)在政府手中，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心可見一斑。不過如果按照政策中規(guī)定的每平方米2萬元以下的，漲幅不宜高于12%；每平方米2萬-3萬元以上的，漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元的，漲幅不宜高于8%的限價(jià)紅線，從近期南京市在售的100多家樓盤來看，目前已有近40家樓盤漲幅已超紅線，其中一些樓盤漲幅高達(dá)百分之三十多，這是否意味著這些樓盤今年再也沒有漲價(jià)的機(jī)會(huì)了呢？限價(jià)令如何實(shí)施，是開發(fā)商、買房人、業(yè)內(nèi)人士共同的疑問。

　　首先是漲幅限價(jià)的時(shí)間如何計(jì)算？是發(fā)文的4月20日，還是5月1日？另外這個(gè)限價(jià)幅度上一次的依據(jù)又是如何？指的是否是年初第一次申報(bào)銷許價(jià)格？還是新政出臺(tái)后的第一次申報(bào)價(jià)格？是前一期自身銷售價(jià)格，還是對(duì)標(biāo)區(qū)域房?jī)r(jià)？

　　如果是20日之后，上一次申報(bào)銷許的價(jià)格，那么20日之后排隊(duì)領(lǐng)銷許的開發(fā)商們樂開了花，而對(duì)于推盤節(jié)奏慢，很久沒推房的樓盤是否不大公平？是否會(huì)造成有些開發(fā)商覺得漲價(jià)幅度太小，就停止推盤等限價(jià)令結(jié)束再高價(jià)銷售的情況？

　　限價(jià)漲幅也僅僅說了一個(gè)房?jī)r(jià)漲幅，精裝與毛坯切換的價(jià)格漲跌又如何計(jì)算？開發(fā)商是否可以通過毛坯改精裝，普通住宅改洋房等形式來變相漲價(jià)？

　　限價(jià)令是分價(jià)格段進(jìn)行限價(jià)，低價(jià)給漲12%，高價(jià)給漲8%，這種階梯式的限價(jià)似乎摁住了豪宅的上漲勢(shì)頭，但是對(duì)于剛需購(gòu)房者究竟公平不公平？

　　大部分剛需購(gòu)房人的選擇區(qū)域都在漲幅12%的區(qū)域，而高價(jià)盤漲幅只能有8%，反而對(duì)于買豪宅的有錢人是個(gè)福利。而且漲幅空間明確，是否會(huì)有可能將投資性需求從豪宅市場(chǎng)引導(dǎo)去了剛需盤？帶來剛需板塊的新波動(dòng)，給大部分自住型的剛需購(gòu)房人造成更大的房?jī)r(jià)壓力？

 
　　南京市房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，由于國(guó)家正在為了去庫(kù)存實(shí)行比較寬松的信貸政策和稅收政策，所以在去三四線城市庫(kù)存的同時(shí)對(duì)一些一二線城市造成了局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況，從南京市發(fā)布的6項(xiàng)政策來看，地方政府的確在積極地利用土地供應(yīng)、定價(jià)等多個(gè)手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行降溫。不管政策最終執(zhí)行效果如何，但是釋放的調(diào)控信號(hào)對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者都會(huì)有影響，購(gòu)房人一旦出現(xiàn)持幣待購(gòu)，銷售量的降低勢(shì)必會(huì)影響到房?jī)r(jià)的上升，特別是一些追求年度指標(biāo)，銷售速度的大品牌企業(yè)，一定會(huì)帶頭采取措施，從而讓年漲幅17%的南京樓市進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)。

　　記者劉娟（來源：新華報(bào)業(yè)網(wǎng)－南京晨報(bào)）