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 在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，商業地產的去庫存問題也不容忽視，部分城市的商業物業去化周期遠超過住宅。

（注：該去化周期根據2016 年2、3、4 月份各城市商業用房成交量平均值和可售庫存面積估算）

數據來源：中國房地產報記者李文姹根據易居研究院智庫中心、同策咨詢及公開資料整理 劉凱/制作

中房報記者 李文姹 北京報道

隨著市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。但在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，商業地產的去庫存問題也不容忽視，部分城市的商業物業去化周期遠超過住宅。

中國房地產報記者根據易居研究院智庫中心、同策咨詢及各地公開數據統計后發現，在被統計的13個全國主要城市中，部分城市的商業庫存量已經超過了住宅庫存量。如上海2016年4月商業用房可售面積為1023.04萬平方米，同期住宅可售面積為915萬平方米；南京也面臨同樣的尷尬，2016年4月商業用房可售面積為464.66萬平方米，同期住宅可售面積為361萬平方米。除了絕對數額的驚人，商業地產去化周期顯得更讓人擔憂。

根據2016年2、3、4月份各城市商業用房成交量平均值和可售庫存面積估算，很多城市的去化周期都在4~10年時間，被統計的13個全國主要城市的商業地產平均去化周期超過7年。成都的商業地產去化周期達到167.78個月，將近14年的時間才能消化完，而每個月的新增供應還在持續增加。

從今年的土地供應計劃來看，一些地方政府已經收緊和控制商業用地的出讓，希望從減少供應的角度，嚴防商業地產嚴重過剩的問題。

一位業內人士表示，如果住宅的去庫存是一場殲滅戰，那商業的去庫存就是一場持久戰。“之前一些重磅政策，針對的基本以住宅市場為主，對商業項目的作用比較小，現在住宅去庫存的效果明顯，相信針對商業項目的政策應該已經在路上了。”

消化周期最長20年

截至2016年4月底，上海的商業用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業庫存最高的城市。雖然上海的成交面積在全國也走在前列，但天量庫存要消化完畢還需要4年半的時間。上海2016年2~4月份商業用房的成交面積分別為7.33萬平方米、20.68萬平方米、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度來看，上海的商業用房存量需要54.68個月才能消化完畢。

去年以來，深圳市的住宅銷售量價齊升，但商業用房的銷售卻乏善可陳。2016年2~4月份，深圳商業用房的銷售總計才2.52萬平方米，相對于206.09萬平方米的待售面積，消化周期需要246.3個月、20年之久。

目前，商業用房去化周期超過10年的城市還有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅價格指數環比增幅超過“北上廣深”四個一線城市。不過，截至今年4月底，南京的商業用房存量達到了464.66萬平方米，而2016年2~4月份南京商業用房的成交面積分別為2.48萬平方米、3.94萬平方米、4.92萬平方米，以這3個月的平均銷售速度，南京的商業地產庫存需要122.93個月才能消化完畢。

天津、重慶、成都、長沙、西安等地同樣存在商業用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業用房存量高達732萬平方米，去化周期達到117.6個月；成都截至4月底商業用房存量達到520.68萬平方米，需要167.78個月消化完畢。

住宅市場一片火熱，商業地產卻遭遇困境的還有寧波，截至2015年底，寧波市區辦公用房可銷售面積為130萬平方米，商業用房可銷售面積為92.8萬平方米，2015年全年商辦用房去化量為20.5萬平方米，假如維持這個銷售速度，消化完所有庫存需要83.5個月，即將近7年時間。同時，寧波的商業地產市場還存在著區域供應不平衡，部分區域供需矛盾突出等現象。

銀億房地產股份有限公司執行總裁方宇認為，目前寧波高素質人口導入的能力不夠，導致了市場剛性需求的減少，同時經濟下行的壓力與電子商務的發展也抑制了商業辦公地產的需求，加之前期商業地產供應過多，出現商業庫存高的問題也是必然的結果。

天量供應注定高庫存魔咒

中國指數研究院的一份報告顯示，近5年來，全國商業地產開發投資及新開工面積占商品房的比重正在逐年提升。特別是在住宅市場反復調控的2008年~2014年間，商業營業用房開發投資額增長了328%，明顯高于住宅開發投資的187%。雖然在早期市場存量不足以普遍滿足市場需求的時候，商業地產先開發后銷售的盈利模式能獲得一定成功，但隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開發模式日益式微，持有經營模式在融資成本高企、電商沖擊之下舉步維艱。

2011年至2015年，商業地產開發投資占比由16.1%提升至21.7%；新開工面積占比由13.6%提升至18.9%。而由于商業地產去化周期較住宅慢，且部分商業地產不公開銷售而作為持有物業經營。到2015年，全國商業營業用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點降至1.9%。

據克而瑞福建區域總經理張子吉介紹，商業地產不僅在銷售方面遭遇瓶頸，在招商運營方面也困難重重，不少商住項目的商業出售后，交房一兩年仍有較高的空置率。“SOHO作為兼具辦公與居住屬性的彈性產品，在一些城市限購限貸取消后也失去了不少競爭優勢。以廈門為例，目前全市在售商辦項目存量約50萬平方米，按近三年的年均去化約25萬平方米算，去化也需兩年，而廈門未入市的商業項目數量遠超在售項目數量。”

張子吉認為，“受廈門城市產業結構調整影響，對環境影響較大的第二產業不斷外遷，而整體經濟不景氣，又導致服務貿易金融等行業的辦公物業需求減少。此外，近幾年廈門住宅用地供應短缺，商辦土地供應過剩，導致商業地產項目市場消化周期緩慢，庫存不斷積壓。”



商業市場謀求扭轉困局

針對目前商業地產去庫存壓力大的問題，方宇也給出了建議。“目前所有在建和已建的項目中，只有20%左右的房子是面積較小的，80%都在200平方米以上。在目前大眾創業、萬眾創新的浪潮下，許多初創公司對大面積的房屋需求并不是很大。如果能夠提高小面積商辦物業的比例，相信這一局面能夠有所改善。”

此外，以寧波為例，數量眾多的商業綜合體中，業主在出讓房產過程中被添加了許多諸如不能銷售、必須持有的條件，制約了銷售和投資的靈活性。方宇認為，在這方面地方政府可以鼓勵部分商業項目轉變銷售方式，允許出售商鋪的使用權，以較低的價格出讓商鋪一定年限的使用權，保證商鋪的穩定經營，同時統一經營和管理，做到標本兼治。

“目前很多社區的沿街商鋪銷售并不好，這和社區入住率不高有關系，而入住率本身也受商業配套影響。政府應該積極引導商家入駐社區商鋪，進而把商業氛圍先做好，可以適當通過部分補貼的方式來吸引其進入。”易居智庫研究總監嚴躍進表示。

今年5月初，國務院提出“允許將商業用房按規定改建為租賃住房”，實際上已經對過剩的商業用房市場開始采取措施。不過，商業用房以租代售的模式因為租售比過低，還不能被更多的企業所接受。且城市規劃如何突破、如何界定可調整項目、土地價差如何衡量、繁瑣的程序如何走，都是需要去解決的問題。

透明售房研究院院長方張接認為，以價換量是目前商業地產項目去庫存的較好方式，“從供求關系來看，商業項目的供應量遠遠大于需求量。因此，商業項目去庫存還是要以價換量為主，這種情況應該還會持續幾年。”