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  文：靖江日報 孫華平

 

  確實，近一年多來的靖江房地產市場銷售形勢不錯。自從2014年底新一輪救市政策實施以來，靖江市場商品房銷售形勢逐漸轉旺，特別是在去年底、今年初的大半年時間里，靖江大部分樓盤實現了很好的去化，市場整體銷售量超越往年，有效地緩解了靖江開發商的庫存壓力和資金壓力。業內人士同時指出，這一輪旺勢不可避免地透支了靖江市場的購房需求。在對房價進一步下降失去信心后，緊隨開發商、購房者心理預期轉變而來的，是一些剛性需求群體的恐慌性購房，還有部分改善型需求的毅然出手。

 

  但業內人士認為，近來的銷售轉淡只是因為樓市進入了傳統淡季，并不意味著靖江房地產市場從此銷售不暢，下半年的行情依然值得期待。一般情況下，除了一些樓市比較蕭條的年份，有些開發商在“金九銀十”旺季到來前搶跑之外，7月、8月正是房地產市場的銷售淡季。這樣的時間段，開發商往往用于籌劃開盤或是蓄積客戶，為9月以后的市場搏擊蓄勢。

 

  不過，在購房需求被一再釋放乃至有所透支之后，下半年靖江市場的銷售態勢尚不明朗。“金九銀十”的成色是不是足？銷售形勢能不能恢復乃至超越近一年來的火爆？一切都還是未知數。因為目前的房地產市場形勢比較微妙，雖然整體供求關系還沒有得到根本性扭轉，但去化壓力已大為緩解，甚至有樓盤傳出房價將漲的信號。基于這種情況，不僅政策利好頗為渺茫，或許還會面臨新一輪的調控。

 

  迎來新一輪上市潮

 

  下半年，靖江房地產市場將出現一個新情況，那就是迎來新的上市潮。

 

  無論是2014年的蕭條期，還是2015年以來的旺盛期，靖江市場銷售的商品房主要是庫存，是樓市滯銷后不斷積壓下來的，也就是救市新政指向的“去化壓力”。去年下半年以來，靖江市場除了兩三個樓盤上市了量不是很大的新房，在售的絕大部分都是存量樓盤。

 

  不過，靖江市場下半年將有幾個樓盤上市新房，并且上市量有可能具有一定的規模。因為去年開始推盤的一些樓盤，在售新房的銷售已近尾聲，原本就打算在下半年上市一批新房。只是今年前段時間雨水較多，緊接著又是近來的高溫天氣，客觀上遲滯了工期，開盤節點可能會拖延至9月份以后。而另一撥可能上市的新房來自新增地塊，隨著靖江市場整體去化壓力的減弱，今年已有開發商拿了新地，并迅速進入開發程序。據了解，假如開發節奏夠快的話，有的樓盤可能會趕在10月份前后上市。因此，靖江房地產市場新一輪上市潮可能會在10月前后出現。

 

  新樓盤上市將表現出兩大特點：一是樓盤更加個性化。近年來的開發銷售實踐，已經讓靖江開發商有了規避同質化競爭的意識，特別是新增地塊的開發商，從規劃、設計、施工等各個環節，都會盡力凸顯自己的個性。在靖江房地產市場上，仍有相當一部分樓盤存在銷售難，原因極有可能就是品質、環境、戶型等方面沒有比較優勢。反觀另外一些樓盤，或是在性價比上大做文章，或是針對改善型需求提升品質，因而銷售形勢始終名列前茅。二是開盤可能更為策略。一方面是下半年樓盤新增供應增多，開發商需要面對的對手多了；另一方面是購房需求被提前透支，下半年銷售難度有可能加大。即將面臨的形勢應該不會比目前更好，而比去年底、今年初有所不如的可能性更大，不少開發商對此有著清醒的認識，自然會未雨綢繆。

 

  帶動區域樓盤銷售

 

  對于開發商來說，隨著靖江房地產市場上高端樓盤增多，面向剛性需求的樓盤如果能抓住機會，可能會以其性價比贏得一些購房者。確實，近年來入駐靖江市場的一些高端樓盤，針對的都是改善型購房需求，房價總體略高于周邊的在售樓盤。這些樓盤不僅沒有給周邊樓盤帶來沖擊，反而因市場細分的客戶群不同，不僅銷售互不影響，甚至產生互補。南面新城區一個樓盤原來的銷售形勢一般，在附近進駐一個高端樓盤后，這個樓盤的銷售量不降反升。據售樓人員講，部分購房者都是從高端樓盤過來的，以剛性需求居多，面對同樣區域不同品質不同價位的樓盤，剛性需求最終還是選擇了價格。

 

  對于購房者來說，下半年看房、選房、買房的機會也多了。之前以去化庫存為主的時候，部分改善型購房者選不到中意的房子，一直在觀望；部分剛性購房者也因為出手晚了，覺得下半年還有機會，選擇再等等。至于靖江市場的潛在購房需求到底有多少，又究竟能釋放多少，還得拭目以待。