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商品住房信貸政策有哪些調整？

 

本市外市人 首次購買普通住房 再買一套 首付不低于20%

 

（以家庭為單位）

 

有房貸記錄，無房 首付不低于30%

 

有1套房， 無房貸記錄 首付不低于30%

 

僅有1套房，房貸結清 首付不低于30%

 

有1套房，在還房貸 再買一套 首付不低于50%

 

已有2套房，在還房貸 再買一套 停貸

 

非本市戶籍（以家庭為單位）以購房合同為目前房屋數量 無住宅房 新購一套 不受任何限制

 

有1套住宅房的 新購一套 提供網簽合同日期前兩年內滿一年以上的社保或個稅證明

 

有2套住宅房的 新購一套 不予辦理產權登記手續

 

本市戶籍 不受影響

 

非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？

 

新政落地

 

蘇州調控放大招

 

15個方面保房地產健康發展

 

自2015年下半年以來，蘇州樓市量價齊漲，尤其是去年四季度，價格漲幅迅猛，整體房價猛烈補漲幾近翻倍，有樓盤房價漲幅高達9300元/平方米，外來房企搶灘進駐、地價屢創新高并演繹“面粉”貴過“面包”。蘇州與南京、廈門、合肥一起成為備受關注的樓市新“四小龍”。

 

為認真落實供給側結構性改革精神，保持蘇州市房地產市場持續健康發展，根據國家“分類調控”房地產市場的要求，針對當前蘇州市房地產市場出現的新形勢、新特點，實現“穩房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的目標任務，蘇州市委市政府按照調整預期、雙側調控、規范市場、健康發展的思路，通過對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面采取系統性穩控措施，研究制定了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》并正式對外公布實施。

 

意見前三條主要針對土地市場，同時根據供給側結構性改革的要求，在供應側和需求側同時發力。在供應側方面，主要是加大土地供應，抑制過熱的土地需求，同時對需求側的一些政策作了調整，主要是對信貸政策和公積金政策作了一些調整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵改善性需求，抑制投機性需求。另外在商品房預售、價格管控、加大商業辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發展租賃市場、加快規劃建設人才公寓、加強房地產市場風險管控、房地產市場輿論引導等方面都提出了明確的要求。

 

限貸限購

 

有一套房且貸款未結清

 

買二套房首付提高到50%

 

商品住房信貸政策有哪些調整？具體分成以下四種情形：

 

（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

 

（二）有下列情形之一的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

 

1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

 

2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

 

3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。

 

（三）居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。

 

（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

 

非本市戶籍居民家庭

 

買第三套房沒法辦產權登記

 

購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍居民家庭購買第二套住房，必須提供繳納個稅證明或社保證明。

 

具體要求為：

 

非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。

 

開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

 

蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。

 

土地政策

 

加大土地供應，引導理性競價

 

政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應計劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應計劃，較2013-2015年期間年均實際供應住宅用地增長了約18%左右，并且計劃向普通住宅用地傾斜。

 

文件明確對區位優勢明顯、市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定并公布市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導價的不同幅度，明確差別化調整商品住房預售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。而當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為網上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規則另行制定。

 

其他配套

 

調整公積金貸款政策

 

新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。

 

加強商品房預售管理

 

市區30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申請預售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預售許可。項目取得預售許可證后，預售房源應在10日內一次性全部對外公開市場銷售。

 

記者觀察

 

南京蘇州同時出招

 

樓市政策已轉向

 

早在一個月前，“南京即將收緊樓市政策”的傳言就不絕于耳。在諸多傳言中，有土地拍賣規則修改的，也有將實行“寬松版”限貸的，可傳了幾周，卻始終未見靴子落地。與南京相似的，是蘇州、合肥、廈門。這4個城市如今被冠以“二線四小龍”，在深圳、上海的房價告別狂飆后，“四小龍”成了全國房價的領漲城市，就在三季度，“四小龍”都被傳出要出臺政策調控。

 

蘇州被媒體確認要在8月11日下午出臺樓市新政。昨天下午，記者在辦公室里苦等蘇州新政內容的時候，南京的新政也突然來到。再一連線，發現兩個城市像是商量好似的，新政一齊拍馬殺到。

 

稍有常識的人就會知道，這絕對不是偶然。在合肥，限貸政策已經悄然執行，加碼幅度比蘇州南京更甚。一線城市套上繩子后，該輪到二線“四小龍”了。

 

最重要的依據依然來自高層吹風。近期高層不止一次表態，要防范資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機。與此同時，證監會收緊上市房企的再融資，斷了不少上市房企通過股市融資“加杠桿”拿地的路徑。

 

對“地王”的擔心，絕對不僅僅來自買房人，銀行可能更小心翼翼。同策咨詢研究總監張宏偉在8月10日分析：2015年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，若后市房價下降，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛自己資產的安全性，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在市場風險。

 

不可否認的是，今年二季度以來，南京等二線城市已經動作頻頻。例如南京就效仿蘇州，對土地拍賣設置了最高限價，然而卻遭到了開發商的無視，7幅土地“熔斷”的鬧劇，也在倒逼政策加碼。在松綁限購、限貸不到2年后，南京、蘇州同一天收緊政策，意味著本輪樓市政策已經開始轉向，賭房價繼續逞強的買房人，恐怕要在心里重新掂量掂量了。