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  文：新地產(chǎn)陜西

  很多人問，高速路、橋隧收費(fèi)還有個(gè)“裝模作樣”的價(jià)格聽證會(huì)，樓盤定價(jià)怎么就沒有個(gè)類似的價(jià)格意見征集呢？其實(shí)，掌握好地產(chǎn)商的定價(jià)規(guī)則，就會(huì)易于選到性價(jià)高的房子。

  上個(gè)月，城南某樓盤開盤，我推薦的兩個(gè)朋友都參加了搖號，之前他們問我具體價(jià)格，我說一房一價(jià)，這個(gè)不好判定，就算認(rèn)識開發(fā)商，他們也不會(huì)給你提前透漏，只能到最后一刻，你選到房子了，具體價(jià)格才會(huì)出來。

   在這之前，我只能告訴你價(jià)位區(qū)間。

  那天開盤，開發(fā)商推出兩棟樓，一棟臨街的A號樓，一棟靠小區(qū)里邊的B號樓，兩棟樓緊挨著，都是33層的高層。

  后來兩個(gè)人都選上了房子，一個(gè)選了臨街的A號樓的32層，一個(gè)選了靠小區(qū)里邊B號樓的12層。都是朝東的同一戶型。

  但兩個(gè)人一對比價(jià)格，驚呆了。前邊的價(jià)格6800/㎡，后邊的8200/㎡。

  同時(shí)購買的同一個(gè)小區(qū)，還是相鄰的兩棟樓的同一戶型，為何單價(jià)相差1400元，總價(jià)就算下了相差快20萬了。整整一套房子的首付。

  8200/㎡的覺得自己買貴了，問我是不是被開發(fā)商騙了，我跟他大概講了講樓層、朝向、戶型對價(jià)格的影響，但他還是將信將疑。

  我知道他心里又在罵我是開發(fā)商的狗腿子，無論怎么樣都替他們圓場。

  對于現(xiàn)在的高層建筑來說，樓層不但決定上下樓是否方便，同時(shí)還決定采光效果和時(shí)長以及通風(fēng)的效果如何。

  一般情況下，高層的房子，價(jià)格會(huì)隨著樓層高度的增加而增加，到中位數(shù)的時(shí)候會(huì)逐步遞減。頂層和一層的價(jià)格一般會(huì)最低，除非是一層送花園或者頂層送露臺(tái)的情況。

  那房地產(chǎn)商究竟是怎么給房子定價(jià)的呢？你買的房子是賺了還是虧了呢？我大概羅列了一下幾個(gè)原因：

  樓層

  除了采光外，樓層還和視界有關(guān)。尤其是當(dāng)某個(gè)樓盤具有臨湖、或者鄰水等因素時(shí)，這一定會(huì)成為商家的一個(gè)炒作點(diǎn)。當(dāng)具備這些因素時(shí)，樓層越高，自然房價(jià)也會(huì)越貴。

  但這并不意味著最高的樓層一定是最貴的，因?yàn)樽罡叩哪菍颖M管采光和觀景都是最好的，但是可能會(huì)出現(xiàn)雨天漏水、冬天散熱、夏天高溫的尷尬現(xiàn)象，所以最高層的房價(jià)其實(shí)一般是低于中間樓層的。

  此外，樓層的數(shù)字是很多人在買房時(shí)經(jīng)常要考慮的，有人覺得一樓接地氣，就喜歡一樓。有人覺得14樓數(shù)字不吉利，也有人帶“8”的不好，還有人認(rèn)為單層好雙層不好。這些說法眾說紛紜，很難有一個(gè)統(tǒng)一的說法。但在有些地區(qū)有一個(gè)統(tǒng)一的說法時(shí)，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能就會(huì)把大家不愿買的層樓統(tǒng)一留到最后低價(jià)賣

  朝向

  和樓層一樣，朝向也會(huì)影響到采光通風(fēng)的問題。從采光上來說，同一個(gè)樓層，朝南的房間可能會(huì)常年陽光明媚，備受太陽恩寵，朝北的那個(gè)戶型可能就會(huì)長期陰陰沉沉。

  但是同樣朝北，東西戶型通常比中間戶型的光照更加溫和，可謂雨露均沾。

  所以中間朝南戶型的房價(jià)往往大于東西戶型，東西戶型朝陽的一面又大于朝北的一面。

  位置

  這個(gè)位置并不是說小區(qū)在整個(gè)城區(qū)所處的位置，而是說你的目標(biāo)戶型在小區(qū)的位置。

  如果它鄰街而樓層較低，很可能在晚上會(huì)被噪音困擾；如果它鄰水、鄰湖，價(jià)格自然會(huì)高；如果它距離小區(qū)出口過遠(yuǎn)，可能你的開發(fā)商承諾小區(qū)距離地鐵站五分鐘兌現(xiàn)了，而你走到小區(qū)門口卻要十分鐘......

  時(shí)間

  很多人都會(huì)郁悶，為什么自己看中了一套房子，過幾天價(jià)格就變了？可能是高了，也可能是降了。這種忽高忽低的價(jià)格變化，讓很多買房業(yè)主摸不著頭腦。

  這點(diǎn)確實(shí)是最令人困惑的，它不像樓層、朝向等因素那么直觀，往往和樓盤的銷售計(jì)劃有關(guān)。

  每個(gè)房地產(chǎn)商在不同的階段都會(huì)有不同的銷售計(jì)劃，這些銷售計(jì)劃下發(fā)到每個(gè)置業(yè)顧問手里，就變成了不同階段的業(yè)績考核。

  可能在考核初期，房價(jià)會(huì)稍微高一點(diǎn)，在接近考核末期或者是需要沖業(yè)績的時(shí)間點(diǎn)，房價(jià)可能就會(huì)因之降低來促成成交量。也有的時(shí)候，房地產(chǎn)商需要資金流快速流動(dòng)，那么房價(jià)就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)降低，相反，如果這個(gè)房地產(chǎn)商資金流周轉(zhuǎn)正常，不差錢，房價(jià)也可能居高不下。

  在什么時(shí)間買房最劃算，就需要看買房者的觀察力是否敏銳，信息是否高效快捷，選準(zhǔn)一個(gè)合適的時(shí)間買入，往往會(huì)帶來意料不到的效果。

  策略

  一般沒有經(jīng)驗(yàn)的買房者常常會(huì)被房地產(chǎn)商或者置業(yè)顧問“套路”，這個(gè)“套路”并不是什么惡意的事情，而是普遍存在于各行各業(yè)中。

  其實(shí)道理很簡單，在你買一件衣服時(shí)，你越表現(xiàn)的難以割舍，也越難殺下價(jià)錢，你越是表現(xiàn)的風(fēng)輕云淡，轉(zhuǎn)身就走，越容易被導(dǎo)購員挽留，然后降價(jià)。

  買房子也是一個(gè)道理，你對某個(gè)樓層、某個(gè)戶型越是表現(xiàn)出鐘愛，主動(dòng)權(quán)越是難以掌握在自己手中。

  因此，在看房子的時(shí)候最好隱藏一下自己的情緒，但也請注意，千萬不要到處挑毛病，那樣會(huì)使置業(yè)顧問的心情不好，即使他手里有低價(jià)，也不一定會(huì)給你，互相尊重，才能達(dá)成一筆好交易。

  樓王

  基本上每個(gè)小區(qū)都會(huì)選定一棟樓盤做樓王，樓王的位置、朝向、景觀、采光等方面可能都是最好的，價(jià)錢也自然是最高的。除了這些優(yōu)點(diǎn)以外，它還有一個(gè)難以察覺但十分重要的作用——價(jià)格標(biāo)桿。

  樓王只有一棟，好的樓層和戶型更少，但并不見得能給開發(fā)商帶來巨大的利潤，但是通過其他樓棟和樓王之間的對比，卻往往能撬動(dòng)購買者的心理杠桿，促成其他樓棟的交易快速達(dá)成。

  比如和樓王相近的一個(gè)樓棟，可能只是景觀上稍微差了一點(diǎn)，其他地方幾乎一樣好，價(jià)格卻差出來了很多，就會(huì)很容易造成一種其他樓棟很劃算的感覺。

  以往開發(fā)商依據(jù)樓層定價(jià)，樓層越高價(jià)格越高，是“倒金字塔定價(jià)”。但后來發(fā)生了變化，定價(jià)原則是根據(jù)購房者選擇較為集中的樓層，“橄欖型定價(jià)”。

  所以，剔除所有的主觀因素，總結(jié)了下邊幾點(diǎn)供大家參考：

  第一，購房者沒必要追求高樓層。

  第二，沒必要追求同一個(gè)樓盤里價(jià)格特別高的房子。比如所謂樓王，單價(jià)會(huì)比邊上貴很多，但是這個(gè)價(jià)值不會(huì)完全體現(xiàn)在市場中。與其挑樓王，不如挑品質(zhì)好的樓盤。

  第三，現(xiàn)在很多樓盤的東邊套比西邊套貴很多，除非景觀資源特別好，否則也沒有貴太多的理由。所謂“西曬”問題，更多存在于古早的老房子，現(xiàn)在已經(jīng)不用太擔(dān)心了。另外，中間套也未必是不好的，它的戶型可能更方正，朝南采光面更好，價(jià)格比邊套也會(huì)低很多，又何樂而不為呢？