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  文：靖江日報 孫華平

 

  或許，你和身邊的親朋好友有過買房的經(jīng)歷，可能還不止一次，可能還相當(dāng)深刻，但你是否意識到一點：作為一名購房者，特別是剛性需求的購房者，你的一舉一動都能折射到靖江房價上。 

 

  一

  

  透過目前靖江房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，能看出房價究竟受哪些因素影響嗎？有人說是供求關(guān)系，有人說是人口、城市發(fā)展，有人說是樓市政策……或許，這些因素對房地產(chǎn)市場和房價均有一定的影響力，但它們最終都是通過購房者的心理預(yù)期，來施加到房地產(chǎn)市場和房價之上的。受到外界關(guān)于供求、人口、政策等信息的影響，購房者做出了具體的看房、選房、買房行為，并進一步反映到房價的漲跌上。

 

  某樓盤多少人搶多少套房，某樓盤開盤當(dāng)天售罄……售樓人員和房產(chǎn)中介對購房者經(jīng)常會這樣說：好多人都看上這套房子了，再不買就被別人搶走了；房東上次還說是多少萬元，這幾天又加了幾萬元……而市民聚會、閑聊時的話題，也離不開房子、房價，給人們造成一種十分緊迫的氛圍。這樣的信息被不斷渲染，并不斷傳播開去，對購房者的心理預(yù)期形成很大影響，在他們心頭留下一種印象：那就是房價還會繼續(xù)漲。

 

  確實，購房者的心理預(yù)期是影響房價的關(guān)鍵點。房價上漲的信息在市民中間廣泛傳播，由是造成人們的恐慌性購房行為，并進一步刺激了房價的上漲，在這樣反反復(fù)復(fù)的過程中，購房者也不斷被“洗腦”，他們的心理預(yù)期也就成為助推房價上漲的催化劑。即便調(diào)控政策出臺了，即便一些大中城市樓市轉(zhuǎn)冷了，看漲房價的靖江人仍然不在少數(shù)。

 

  相對而言，靖江購房者預(yù)期房價要跌的過程比較長，而這樣的預(yù)期也僅僅延續(xù)了兩三年時間。那還是在2013年之前，一輪輪的樓市政策調(diào)控過后，靖江房價終于實現(xiàn)了實質(zhì)性的下降。除了政策調(diào)控的作用，人們普遍覺得房價過高，認(rèn)定房價要跌的心理預(yù)期，也起到了關(guān)鍵性的作用。因為有了跌的預(yù)期，更多的人觀望著不買房，庫存過大的壓力和資金壓力，讓不少樓盤愿意“以價換量”。可從去年開始，隨著開發(fā)商庫存壓力和資金壓力減輕，靖江房價又上漲了，但起初人們是不信的，上漲的心理預(yù)期直到今年上半年才逐步建立。

 

 

  二

 

  在不少購房者預(yù)期房價上漲的背后，靖江房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下三個特點：

  像靖江這樣的小城市，房價往往被認(rèn)為有“虛漲”之嫌。在一二線城市樓市降溫之時，三四線及以下城市樓市房價反而出現(xiàn)上漲。小城市的房價上漲或許各有各的特色、背景、原由，也各有各的道理，但這樣的上漲能否持久呢？人們都在懷疑。既沒有人口流入，也沒有像大中城市那樣優(yōu)質(zhì)的資源支撐，房價上漲極有可能只是“曇花一現(xiàn)”。房價漲跌很大程度受供求關(guān)系影響，而“人往高處走”，人口主要流向資源多、機會多、發(fā)展好的城市。小城市自然不能與北上廣深相提并論，就是與南京、蘇州、無錫也相距甚遠，難免有人嘀咕：房價上漲會不會是一些開發(fā)商或房產(chǎn)中介自導(dǎo)自演的搶房大戲呢？

 

  房價已經(jīng)超出了剛需購房者的承受范圍。不少市民都有深刻體會，特別是去年以來看房、選房、買房的購房者，對靖江房價的上漲有目共睹。可能今天看了房子交了定金，明天賣家就反悔了，房價上漲程度足以抵消違約金，賣家違約現(xiàn)象時有發(fā)生。房價上漲對購房者的直接影響就是成本增加，但仍然不斷有購房者爭先恐后入市，很多人都是抱著房價還會上漲的心態(tài)出手的。不可否認(rèn)，這些購房者中間不乏剛性需求，房價上漲更給急等房住的他們帶來了恐慌。可有實力、有能力出手買房的剛需究竟占多大比重呢？在靖江房價還是普遍處在6000元左右的時候，一些剛需已經(jīng)抱怨房價過高，以致他們的住房夢難圓。只是當(dāng)時的房價水平，還能被較高比例的剛需所接受，并毅然出手買房。現(xiàn)在的房價已經(jīng)被認(rèn)為超出了相當(dāng)一部分剛需的承受能力，不少剛需又被迫進入觀望等待狀態(tài)。

 

  購房主力軍進一步年輕化。過去，70后、80后是購房的主力軍；近年來，房地產(chǎn)市場能看到不少90后的身影。確實，90后已經(jīng)到了成家立業(yè)的時候，他們的購房需求逐漸顯現(xiàn)。不過，90后買房的主要資金來源，還是靠70后的父母資助。對于工作不久的90后來說，基本不具備購房實力，起碼籌措首付款是有壓力的，需要自己的父母支持。但90后購房者中主動買房的不多，“被買房”現(xiàn)象比較明顯。因為家長認(rèn)為，為孩子買房既是對孩子未來的一種生存保障，也是一種前瞻性投資，因此促成了越來越多90后年輕人“提前入市”。而90后買房有更多的信息獲取源，正因為如此，對于房產(chǎn)信息可靠性的判斷，成為他們需要面對的新問題。

 

  三

 

  2017年即將過去一半，對于今年下半年乃至更長遠的房價走勢，各方的觀點各有不同。其實，房價是漲是跌，不是三言兩語就能說清楚的，需要了解準(zhǔn)確的房價、房源信息，更需要掌握購房人群乃至更多人的心理預(yù)期。

 

  據(jù)悉，本輪樓市調(diào)整有一個重要特點，就是希望通過改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期來穩(wěn)定房價。除了過去一貫施行的限貸、限購、限價等調(diào)控政策，今年一些地方還新增了限售政策，使商品房回歸居住功能、擠出投資資本。在這樣的時刻，購房者應(yīng)該可以有更大的作為和更多的擔(dān)當(dāng)。買房前多看、多聽、多問、多想，想好再出手，讓你的舉動成為左右靖江房地產(chǎn)市場、靖江房價的一份力量。