熱點關注文：靖江日報 孫華平
搶購？觀望？購房者很糾結
感覺靖江房地產市場，又站在了一個十字路口，不知道下一步往哪個方向走。現在，購房者的舉動變得沒有明確的章法：有搶購的有觀望的有糾結的。正如這兩天街頭行人的衣著，單衣的夾衣的棉襖的羽絨服的，冷暖唯有自知。
于是有人說，越是這樣的時刻越要穩得住，買房良機可能隨之而來。都說黎明前的黑暗最難熬，跨過了這道坎，便又是海闊天空了。是與不是呢，誰說得清？
耐人尋味的現象
假如，你問靖江市民一個問題：現在該不該買房？答案必定五花八門，不會像樓市紅火或蕭條時那樣齊整，能夠有一個肯定的答復。沒有或冷或熱的一邊倒行情，人們對于樓市的預期也就忽左忽右了。有人認為，靖江房價過萬元，這價格已經漲到了天花板上，對于一個小城市而言，這樣的價位顯然有些脫離實際，想買房也未必就買得起，還是等等吧；有人認為，從靖江乃至長三角未來的規劃、發展來看，房價還有上漲空間，晚買房不如早買房，買的越晚越吃虧；有人則認為，如果房子是買來自己住的，房價是漲是跌真的無所謂，啥時買房都成……
案例一：市民劉女士家7月份的時候賣了一套房子，140平方米的高層套房，總價98萬元，每平方米7000元左右。當時覺得蠻合算的，畢竟當初買這套房只花了40多萬元。前幾年準備出手的時候，總價被買家還到90萬元左右，就沒舍得賣掉。可到9月份的時候，了解到隔壁單元一套相同戶型的房子賣了105萬元，她一下子覺得賣虧了。最近，她的心情又好了起來，倒不是終于想通了，而是聽說差不多戶型、位置的房子報價98萬元，竟然不那么容易出手了。
案例二：就在前幾天，一位市民相中一套南面城區的外國語學區房，本來想著再等等，熬一熬賣房子的，希望房價能夠適當降一些。可從中介那邊打聽到的消息顯示，好幾家在搶這套房子。房主提出少一分都不行，假如不是他急著賣房，房價還可以往上加加。于是，這位市民沒敢耽擱，第二天就和賣方談定了房屋買賣。
案例三：一位業內人士透露，最近幾個月，靖江市場出現一種換房現象，就是有市民將南面城區的住房賣了，到北面城區或其他房價相對較低的區域買房。至于為何要這樣折騰，有人解釋說，是為了將靖江城區不同區域間的房價差變現。南面城區有些房子的價位過了萬元，而另一些區域的房子價位只有六七千元，調換一套同樣面積的房子能多出幾十萬元，或者可以在其他區域調換一套更大面積的房子。這樣的換房也帶來了買房賣房的雙重需求，不僅活躍了南面城區的二手房交易，也活躍了其他區域的商品房交易。
政策、環境的變化
透過上述以及類似案例，似乎可以看出靖江人在房地產方面的心理，顯得矛盾、迷茫甚至混亂。之所以發生這樣那樣的變化，歸根結底在于政策、環境的變化。事實上，不僅面上的大環境已然發生了很大轉變，靖江本地的樓市環境也發生了變化。只是在這些變化中，對于樓市買賣雙方心理預期的影響，大部分是起降溫作用的，有些卻產生升溫效應，這也就難怪人們判斷樓市未來會那般糾結了。
這一輪樓市調控持續一段時間了，而且表現為“因城施策”和長效持久。應該說，一些大中城市的房地產市場已經發生了變化，房價飆升得到了有效遏制。而在十九大報告中，習近平總書記指出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“房住不炒”，正成為越來越多人憧憬房價回歸的心理支柱。還有一個可能對樓市、對買賣雙方心理預期產生較大影響的因素，那就是房地產稅，據說似乎也要來了。財政部部長肖捷日前談及房地產稅時明確表示，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，并按照房屋評估值征收，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。業內的解讀認為，這預示著房地產稅漸行漸近。
日前，我市出臺相關政策，對房地產市場提出了限售、限價等一系列要求。限售期為2年，包括新建商品住宅和二手房，購買商品住房未滿2年的不得上市交易，上市時間按所購房產的契稅繳納時間來確定。當然，不能指望限售能大幅降低靖江房價，要達到靖江房價整體下降的效果，還得通過增加樓盤供應量、降低人們購房的盲目和沖動來實現。不過，限售規定確實能有效打擊房地產市場的投機投資行為，讓改善型需求和剛性需求成為主導，遏制房價的非理性上漲。同時規定，我市所有商品住房，除政府定價的政策性住房外，包括各類普通和非普通商品住房，以及配套的車庫、車位、儲藏室等，銷售價格全部納入價格備案范疇。對于有效防止房地產開發企業變相推高價格，這樣的規定無疑是有益的。另外還規定，新開發項目首次申報備案價格，原則上不高于相鄰或相近地塊，類似品質、檔次樓盤近期的備案價，不高于周邊地塊同品質、同檔次、同類型三個樓盤上個月網簽成交均價的8%。同一小區內分批次開發備案的，下一批次備案價原則上不得高于上一批次同類型樓盤的備案價格，且前后兩次備案間隔時間必須超過6個月。確因開發成本變化，需對已備案的樓盤價格進行調整的，間隔時間應不少于3個月，且上調幅度不得超過上次備案價的2%。房地產開發企業不得采取分批、分次開盤變相囤積房源和捂盤惜售，不得以反復預訂的方式囤積房源。
要說靖江房地產市場的利好消息，近來最具沖擊力的應該是剛確定的新城東擴“2020”發展計劃。經過十多年的發展，濱江新城規劃內的13.8平方公里基礎設施已配套完善，承載功能基本處于飽和。新城東擴規劃范圍達20平方公里，控制邊界以東南環的南橫港和牧城生態園東側的蟛蜞港串聯，建成“一河兩路”蟛蜞港生態風光帶，到2020年承載人口20萬，竣工和在建20個功能類、公益類、服務類項目。
心理預期決定買房時機
影響買房的因素有很多，除了房價以外，還有樓市政策、樓市環境、房產品供應情況等。目前來看，被認為過高的房價已經影響到了靖江樓市成交，很多購房者選擇了觀望。樓市政策、環境對靖江市場房價的作用，有抑制有促進，總體趨向于穩定。隨著上市地塊的增多，靖江市場房產品供應量偏緊的現狀會得到緩解。其實，房地產市場的主動權看似掌握在開發商手里，實則最終的決定權在購房者手里。而起最關鍵作用的，是基于上述因素下的購房者心理預期，是購房者對于房地產市場及房價的心理預期。當然，開發商及社會各界對于房地產市場及房價的心理預期也會產生一定影響。
為何很多靖江人認為過萬元的房價高了，可還有人搶著買房呢？其實，叫嚷著房價還要漲的，有些是手中有房子想脫手的炒房客。他們和開發商一樣，希望購房者的心理預期能向著有利于他們的方向發展。現階段的買房者中，有些確實是改善型需求，有些確實是剛性需求，但真正的硬剛需，未必有購買高價位房子的實力。下階段，靖江房地產市場的房產品供應會多起來，只是以前的規模房企與中小房企、外地房企與本地房企之間的競爭，將會逐漸轉變成大牌房企之間的競爭，一樣會硝煙彌漫。
當靖江市場普遍的心理預期趨向降溫，當靖江購房者心中又開始有了“分寸”，就是最佳的買房時機到了。假如樓市買賣雙方，一方能更理性地賣房，一方能更理性地買房，靖江房地產市場就能運行得更健康。
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