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  文：靖江網

  隨著房價不斷攀升，價格普遍低于商品房的安置房、小產權房悄悄進入靖江房產交易市場。因為購買需求和供應市場一拍即合，形成了目前靖江市場上此類房屋交易并不少見的現狀，而且因為缺少產權證，由此導致的糾紛也層出不窮。有律師建議，最好在此類合同中注明“如買賣合同被法院認定為無效，雙方自愿選擇互不返還”，或許買賣雙方可以少一些糾纏。

  最近，市民楊先生遇到了一件窩心事：原來，他多年前以35萬元的價格賣掉過一套安置房，沒想到那套房子的買主現在反悔了，想要把房子退給他，并要求他返還35萬元購房款。當年，房子的市場價位20萬元左右，但他裝修花了15萬元。現在，這套房子市場價已經漲到了30萬元。也就是說，買主如果直接賣掉房子，會覺得虧了5萬元。結果，買主以安置房沒有產權證為由，訴至法院要求判定買賣合同無效，并退還35萬元房款。　　

  法院最終的裁決下來了，買主的如意算盤并沒能完全實現，買賣雙方繼續維持現狀。法官解釋說，畢竟買主在那套房子里住了多年，即便退房，裝修的折舊還是要承擔的。這樣算下來，買主也拿不足35萬元房款。還有一個原因，就是這套安置房所在地塊是國有建設用地，履行一定手續后是有辦理產權證機會的。而且，作為違約方的買方，客觀存在一定的毀約故意。綜合上述原因，此案并不適宜簡單判定合同無效，所以通過調解令雙方繼續履行合同。　　

  事實上，安置房私下交易的情況較為普遍，而鬧出矛盾的大部分是多年以前購買的房子。像市民楊先生遇到的這類買主要退房的較少，案件類型多數為賣主起訴想往回要房子，畢竟有的安置房市場價已經漲了很多。有些賣房者起訴要求確認合同無效，就是認為自己的利益受到了損失，房子賣虧了，想讓買房者貼補差價又不大可能，索性毀了當初的約定。而買房者起訴的目的，主要是因為賣房者的不配合，或不能辦證過戶時要求確認原買賣合同有效。有些房子滿足相關條件可以辦證過戶，但賣房者卻不肯協助辦理手續，買房者不得不告上法院。　　

  有律師表示，根據相關法律法規，有產權證的安置房才能夠進行買賣，沒有進行產權登記的安置房無法上市交易，但實際生活中，仍有缺產權證的安置房買賣存在，這樣不被政策允許的買賣會受到限制，或者直接被視為無效。目前，法院已經有不少相關判例，對于此類糾紛有了比較明確的界定。假如當年簽訂的買賣合同有效，賣房者應履行合同，配合買房者辦理產權證。對于辦理產權證需要交納的相關費用，也應在合同中予以明確約定。如果賣房者一定要毀約，應當按照現在的房價計算違約金，而非當初的房價。若買賣合同無效，買房者可要求賣房者補償一定的經濟損失，而具體的補償辦法在當初的合同中就必須有很明確的約定。其實，即使在同一個小區，安置房能否上市交易，是否具備辦理產權證的條件，還要看房屋的具體情況。有時，即便買房者已裝修入住，但賣房者尚未辦理產權證，買房者依然無法過戶。　　

  據了解，“共有人”是安置房買賣風險的較大制造者，如果房產買賣未經共有人同意，房屋買賣合同會被視為無效。如果沒有房屋所有權人書面明確授權，與代理人簽訂的買賣合同無法履行。不過，代理人與所有權人之間多為親屬關系，而買房者出于誠意，基于對出面賣房者的信任簽訂合同，如果賣房者推說自己無權代理，認為房子買賣應該無效，那么合同對代理人仍具有法律約束力，代理人須承擔不能履約的責任。　　

  1998年的時候，市民劉先生在原越江鄉合興村買了一幢天地房，房子是當地一位村民賣給他家的。這一住就是近二十年，他感覺房子無論是構造還是品質都有些跟不上時代了，又見到周圍的鄰居紛紛翻建新房，也就動了原宅重建的心思。可一打聽，還得賣主向相關單位打翻建報告，因為他不是該集體組織成員。他想，找賣主就找賣主，雙方有買賣手續的，請對方協助他翻建也在情理之中。沒曾想，賣主并沒有爽快答應，而是拖三拉四的。幾番折騰下來，才知道對方想要一定的好處費。他答應給個幾萬元，賣主卻提出房子價值已經漲了不少，給個二十萬元也不為過。因與賣主要求差距過大，一直談不攏，一來二去的就給耽擱下來了，他家至今還只能住著原來的房子。　　

  像案例中的房產屬于“小產權房”，所在土地為農村集體所有，依法不得出讓、轉讓。小產權房拿不到正式的房產證，只有使用權，沒有所有權，小產權房買賣合同以認定無效的居多。因小產權房本身屬于限制性轉讓的房屋類型，如果買房者不符合小產權房的購買資格，則雙方簽訂的小產權房買賣合同無效。如果賣房者反悔了，可以和買房者協商退房退款；協商不成的，可以訴至法院。至于損失承擔的問題，一般遵循誠實信用原則和公平原則，根據雙方過錯程度由法院酌情判定。　　

  “小產權房官司只要一上法院，買房者基本就輸了。”業內普遍存在的這一說法，給小產權房買主敲響了警鐘。但小產權房買主，一般都是資金實力不強的剛需一族，為盡量避免較大的經濟損失，買房者可在合同中約定購房款和裝修款分開，如果賣主違約或合同無效，可以要求賣房者承擔房屋裝修款及搬家費用等。類似案件，法院主要通過民事調解結案，一般不會輕易判決。

  安置房一般分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購的中低價商品房，房產屬個人所有，但一定年限內不得上市，過了年限可辦理產權證；另一種是房產開發企業配購的中低價商品房，與一般商品房沒有區別，可自由上市，具備產權證。安置房如果有了產權證，是可以上市交易的。　　

  小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村里確認，亦稱“鄉產權房”。小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，按照國家的相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護。