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靖江市舊城改造10號地塊房屋征收補償方案

（ 征 求 意 見 稿 ）

舊城改造10號地塊系市政府依照《城鄉規劃法》有關規定組織實施的危房集中、基礎設施落后的舊城區改造項目。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、《省政府關于印發江蘇省貫徹〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規定的通知》（蘇政發〔2011〕91號）、《靖江市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（靖政規〔2012〕20號）、《市政府關于對靖江市國有土地上房屋征收與補償實施細則作部分調整的通知》（靖政規〔2015〕2號）和《靖江市國有土地上房屋征收評估細則》（靖政規〔2017〕4號）、《靖江市國有土地上房屋征收重置價格和裝飾裝潢補償標準》（靖政規〔2017〕5號）有關規定，結合本地塊實際情況，特制定房屋征收補償方案如下：

一、征收人

靖江市人民政府。

二、征收部門和被征收人

（一）征收部門：靖江市住房和城鄉建設局。

（二）被征收人：舊城改造10號地塊征收紅線范圍內被征收房屋所有權人。

三、征收范圍

東至人民中路，南至南城河，西至西城河，北至團結公寓南側弄道（詳細地址見舊城改造10號地塊征收紅線圖）。

四、實施時間

自房屋征收決定公布之日起。

五、被征收房屋基本情況

該項目涉及總戶數289戶，房屋總建筑面積約29000平方米。

六、補償方式

住宅房屋被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。如選擇產權調換的，只能按原房屋用途進行產權調換。選擇征收部門提供的安置用房產權調換的，用于產權調換房屋的價值和被征收房屋價值在同一評估時點分別計算后，結清差價。產權人下落不明的，產權不明或產權有糾紛的，實行產權調換。

非住宅非營業房屋原則上實行貨幣補償。

執行國家規定標準租金的直管住宅公房或單位自管住宅房，租賃雙方協商同意由公房管理部門或單位自管房產權人選擇貨幣補償的，住宅房屋的重置成新價支付給公房管理部門或單位自管房產權人，其余部分支付給承租人。房屋重置成新價不參與任何獎勵。實行產權調換的，公房管理部門或單位自管房產權人提供房源，租賃雙方重新訂立租賃合同。

七、評估機構選擇及對評估報告異議的處理方式

（一）選擇方式。

房地產價格評估機構由被征收人在規定的時間內協商選定，由征收部門在征收范圍內公布擬參與評估機構名單，公布7個工作日內在征收現場登記被征收人的選擇意見，被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選定成功。

被征收人在規定時間內協商不成的或在規定時間內不將協商意見書面告知征收部門的，由征收部門組織被征收人采用投票方式超過50%的被征收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足50%的，采取抽簽方式確定。

房地產價格評估機構確定后，由征收部門在征收范圍內公布。

（二）被征收人對評估報告有異議的處理方法。

被征收人或征收部門對評估報告有疑問的，房地產價格評估機構應當作出解釋說明。被征收人或征收部門對評估結果有異議的，可在收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請復核評估。

房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。

被征收人或征收部門對原房地產價格評估機構出具的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向泰州市評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。

八、征收補償

（一）經委托有資格的房地產價格評估機構進行市場化評估測算，被征收房屋類似房地產市場評估基準價格為：

1.住宅房屋：7305元/平方米。

2.非住宅營業房屋：人民路臨街22985元/平方米；迎賓西路臨街16962元/平方米。

（二）被征收房屋價值由征收部門委托具有相應資質的房地產價格評估機構根據被征收房屋情況，按照《靖江市國有土地上房屋征收評估細則》（靖政規〔2017〕4號）評估確定。

（三）計戶原則。

1.以合法產權證、土地證或房屋建設批準文件上登記的權利人為基本戶進行計算。

2.產權證、土地證或房屋建設批準手續上登記的權利人去世的，原則上以合法繼承人為產權共有人作為基本戶計算，但立有遺囑或生前贈與且經過公證的，可以作為計戶依據。

3.以法院判決結果作為計戶依據。

4.未經登記的建筑物，原權利人去世的，原則上以合法繼承人為產權共有人作為基本戶進行計算，但立有遺囑或生前贈與且經過公證的，可以作為計戶依據。

（四）房屋用途、“住改非”“非改非”的認定標準和面積認定標準。

1.房屋用途。

對于已登記的房屋，其用途一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋用途與土地用途不一致的，以征收調查確定的用途為準。

（1）“住改非”“非改非”房屋：被征收住宅房屋、非住宅非營業房屋于2010年7月1日前用于經營并取得合法、有效工商營業執照，且持續經營一年以上的參照非住宅營業房屋評估。

（2）直管住宅公房和單位自管住宅房按住宅用途進行評估。

2.房屋面積。

住宅房屋面積：

（1）對于已登記的房屋，建筑面積一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。已登記房屋有新建、擴建、改建的，參照房屋面積測算技術規范實測房屋建筑面積，增加面積部分參照未經登記建筑認定；面積減少的，以實測面積為準。

（2）未經登記房屋，按照房屋面積測算技術規范實測房屋建筑面積。由市自然資源和規劃局認定，參考我市2000年航拍影像圖以及相近年份的航拍校繪圖、2009年地籍調查圖。認定為2000年前的，且2000年以來未擅自翻建、改建、擴建的房屋，以實測面積參照合法建筑補償標準計算；2000年以來擅自翻建、改建、擴建的房屋，結合靖江市2000年版航拍影像圖和相近年份航拍校繪圖對房屋建筑面積進行認定。

成套住宅、單位房改房住戶未取得職能部門批準自行封閉采光井或利用公共院落（天井）、國有空地自行搭建建筑不計算房屋面積。

（3）“住改非”“非改非”房屋用于經營的面積以實際用于經營且為合法建筑的認定結果進行計算。

（4）直管住宅公房和單位自管住宅房房屋面積參考公房管理部門或單位自管房產權人的產權證、租賃證，結合實際測量，按征收調查確認面積為準。租賃戶未經公房管理部門或單位自管房產權人同意并報請規劃部門批準自行搭建部分不計算面積。

非住宅房屋面積以合法有效的權屬證書記載的面積為準。

3.土地面積。

土地面積以土地使用權證登記面積為準。

直管住宅公房和單位自管住宅房承租人、企業改制或單位自管公房出售給單位職工，公共院落面積不予補償。

（五）搬遷補助費。

住宅房屋的搬遷補助費按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米計算。搬遷補助費一次不足1500元的，按1500元計算。

非住宅非營業房屋的搬遷補助費按被征收房屋合法建筑面積20元/平方米計算。搬遷補助費一次不足1500元的，按1500元計算。特種設備的搬遷等，由雙方協商確定；協商不成的，可以委托已經選定或者確定的房地產價格評估機構通過評估確定。

被征收人選擇貨幣補償以及現房安置的，按一次計算搬遷補助費；選擇期房產權調換的，按兩次計算搬遷補助費。

（六）住宅房屋臨時安置補助費。

征收住宅房屋應按月支付臨時安置補助費，月臨時安置補助費的標準為1000元/戶。被征收人選擇貨幣補償的，對被征收人一次性支付6個月的臨時安置補助費。被征收人選擇原地期房產權調換的，過渡期原則上不得超過24個月。過渡期限內，被征收人自行過渡的，房屋征收部門應當支付臨時安置補助費；房屋征收部門提供周轉房的，在規定的過渡期限內不支付臨時安置補助費。過渡期限自簽訂補償協議并騰空交房之日起至公告規定的交房之日止。

因房屋征收部門的原因導致過渡期限延長的，自逾期之月起至公告規定的交房之月止，對自行過渡的被征收人，按規定標準的2倍支付臨時安置補助費；對房屋征收部門提供周轉房過渡的被征收人，按規定的標準支付臨時安置補助費。

（七）停產、停業損失補償。

1.被征收房屋在2010年7月1日前擅自改變為經營性房屋（“住改非”“非改非”房屋），根據其提供的持續年審合格的工商營業執照、完稅憑證確定的經營年限，造成停產、停業的按被征收房屋評估值（房屋評估價值不包含裝飾裝潢等費用，以下均同）的8%進行停產、停業損失補償，具體比例為：

（1）持續營業1年以上，5年以下的按停產停業補償費的40%計算。

（2）持續營業5年以上，10年以下的按停產停業補償費的60%計算。

（3）持續營業10年以上，20年以下的按停產停業補償費的80%計算。

（4）持續營業20年以上的，按停產停業補償費的100%計算。

2.若被征收人不選擇本條第（七）款第1項標準補償的，按照被征收房屋在房屋征收決定作出前三年的年平均效益確定停產停業補償費。被征收人需提供資產負債表、利潤表、完稅憑證等資料。根據資料計算平均效益，給予6個月停產停業補償，具體比例參照本條第（七）款第1項。

（八）基本居住需求保障及最低貨幣補償標準。

被征收人具備以下：1.僅有被征收房屋一處住房；2.被征收人戶口和被征收房屋一致，且在該房屋中實際居住；3.被征收房屋評估價值低于市區最低補償標準。經被征收人申請，公示確認，符合上述條件的被征收人可選擇領取最低貨幣補償款130000元，也可選擇政府指定安置的一套65平方米經濟適用房，安置房超面積部分按市政府相關批文結算房價。被征收人因分戶、析產的，不享受最低補償標準。

（九）簡易設施等的補償。

成套住宅、單位房改房住戶未取得職能部門批準自行封閉采光井或利用公共院落（天井）、國有空地自行搭建建筑，直管公房和單位自管房承租戶自行搭建建筑按重置價進行評估，披棚等簡易設施由評估機構評估殘值。

被征收私有住宅房屋為純平房戶的，被認定為2000年以后的未經登記建筑，被征收人可以選擇按未經登記建筑重置價或本條第（十一）款第5項方式進行補償。

（十）相關設施移裝補助費。

被征收人的電話等設施移裝補助費用按《靖江市國有土地上房屋征收重置價格和裝飾裝潢補償標準》（靖政規〔2017〕5號），被征收人選擇產權調換的，按照兩次移機進行結算。

（十一）搬遷獎勵費。

1.被征收人在規定的第一簽約獎勵時段內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限內騰空交房的，按房屋評估價值的5%和房屋合法建筑面積每平方米300元標準給予獎勵。

2.被征收人在規定的第二簽約獎勵時段內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限內騰空交房的，按房屋評估價值的3%和房屋合法建筑面積每平方米200元標準給予獎勵。

3.被認定建設年代為2000年以后的未經登記住宅房屋在征收補償方案規定的簽約獎勵期限內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限內騰空交房的，可以給予一定比例的搬遷獎勵（此獎勵部分不參與其它任何獎勵，面積不計入安置面積）。具體方法為：

（1）被認定建設年代為2000年至2009年的未經登記住宅房屋，參照合法建筑物的評估價值的80%給予搬遷獎勵。

（2）被認定建設年代為2010年1月1日至征收項目進場入戶調查前的未經登記住宅房屋，參照合法建筑物的評估價值的60%給予搬遷獎勵。

在補償方案規定的簽約獎勵期限內未簽約交房的，2000年以后的未經登記住宅房屋按重置價進行評估。

4.私有住宅房屋（不含“沿街住改非”和“不沿街住改非”）為純平房的，被征收人在規定的第一簽約獎勵時段內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限前騰空交房的，可按住宅性質房屋評估值的40%予以獎勵；被征收人在規定的第二簽約獎勵時段內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限前騰空交房的，可按住宅性質房屋評估值的10%予以獎勵。

5.無土地證無爭議封閉院落土地使用面積（不含滴水、巷道）大于房屋建筑面積（簡稱無證“地大于房”）的認定和補償。

無證“地大于房”參考地籍調查資料經實地測量，自然資源和規劃部門進行認定。在市政府征收決定規定的簽約期限內簽約并在規定的搬遷騰房期限內騰房完畢的，可以參照“地大于房”的補償政策給予補償。無證“地大于房”土地面積補償只做定額補償，不得參與任何獎勵補償。

6.被征收人在規定的簽約獎勵期限內未簽約或雖簽約但在規定的搬遷騰房期限內未騰空交房的，不予獎勵。

7.執行國家規定標準租金的直管住宅公房或單位自管住宅房租賃雙方協商同意由公房管理部門或單位自管房產權人選擇貨幣補償的，參照本條第（十一）款第1、2項執行，獎勵標準按租賃住宅房屋認定合法建筑面積計算評估值（評估值扣除房屋重置成新價），獎勵給承租人。

（十二）選擇貨幣補償的獎勵。

1.住宅類房屋選擇貨幣補償的，按房屋住宅性質評估價值的12%給予獎勵。直管住宅公房或單位自管住宅房租賃雙方協商同意由公房管理部門或單位自管房產權人選擇貨幣補償的，獎勵給承租人，房屋評估值按照租賃房屋認定合法建筑面積計算（評估值扣除公房管理部門的房屋重置成新價）。

私有住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償的如在征收補償方案規定的第一簽約獎勵期限內簽訂征收補償協議并在規定的搬遷騰房期限內騰空交房的，還可以按房屋住宅性質評估價值的8%給予獎勵。

2.“住改非”房屋按評估值中增加補償部分的6%給予獎勵。

3.非住宅非營業房屋選擇貨幣補償的，按房屋評估價值的10%給予獎勵。

“非改非”房屋按評估值中增加補償部分的10%給予獎勵。

九、安置用房

（一）產權調換安置方式。

1.私有住宅房屋被征收人可選擇：10號改造地塊安置房。

2.直管住宅公房或單位自管住宅房產權調換安置方式：由公房管理部門或單位自管房產權人提供房源，租賃雙方重新訂立租賃合同。

（二）安置房戶型（面積）規定選擇標準。

1.被征收住宅房屋面積70平方米以內（含70 平方米）可選擇安置房80平方米系列戶型；被征收住宅房屋面積70 平方米～85平方米（含85平方米）可選擇安置房100平方米系列戶型；被征收住宅房屋面積85平方米～105平方米（含105平方米）可選擇安置房120平方米系列戶型；被征收住宅房屋面積105平方米以上可選擇安置房130平方米系列戶型。

2.被征收房屋面積較大的，選擇產權調換戶型（面積）以被征收房屋認定合法面積為基準，實行就近靠戶型（面積）安置。選擇相應戶型后剩余面積達不到最小安置房戶型面積一半的，不予安置。

（三）安置房價格。

住宅安置房標準層價格為每平方米 7655元。

（1）層差系數。

①多層（六層以下含六層）：以二層為標準層，標準層系數為1.00，每增加或減少一層系數±1%。
    ②中高層、高層（七層以上含七層）：以中間層為標準層，標準層系數為1.00，每增加或減少一層系數±1%。

（2）房價結算辦法。

在簽訂征收補償協議時，被征收房屋所有補償金額、補貼和獎勵與產權調換用房應繳款相互結算，互找差價，不足部分由被征收人在交付安置房時結清。

（3）產權調換用房的選擇采取“先簽約，先騰房，先擇房”的方式，被征收人在騰空交房的基礎上，憑被征收房屋騰房驗收證明和征收補償協議在規定時間內擇房，具體擇房時間和地點另行通知。

（4）簽約后騰房時間由征收實施單位與被征收人協商確定，最長時間不得超過10天。擇房順序按照騰房驗收證明順序號進行排序。超過獎勵時間騰空交房的，取消獎勵補償。

（5）被征收人自行向安置房建設單位繳納車庫、車位、物管費、層次差、公共能耗費、公共維修基金等相關費用。

（6）強制搬遷周轉用房。

周轉用房地址為東郊花園。

十、不履行市政府作出的征收補償決定的處理辦法

征收部門與被征收人在征收公告確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由征收部門報請市政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的期限內又不搬遷的，由作出征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

十一、搬遷過渡方式

自行過渡。

十二、簽約搬遷期限

自房屋征收決定公告之日起72天內。

十三、搬遷獎勵期限

搬遷獎勵期限分兩個簽約時段。自房屋征收決定公告之日起51天內為第一階段；自房屋征收決定公告第63天起至72天內為第二階段。

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